신축 아파트를 얻는 여러가지 방법이 있지만 쉽고 규제가 덜한 방법이 재개발 입주권 투자이다. 재개발 사업은 구역지정 고시부터 입주까지 적어도 10년 이상의 장시간이 소요된다. 투자자에게 오랜 기다림을 필요로 하는 대신 시간에 비례해 큰 수익을 안겨준다. 아파트 투자는 매수 후 본인이 정한 계획에 따라 다시 매도하거나 또는 부동산 경기를 사전에 예측해 매도하는 패턴으로 접근하지만 재개발 투자의 경우 신축 아파트 입주라는 최종의 목표에 따라 시간이 가져다주는 수익을 향유할 수 있다. 그리고 재개발 입주권 투자는 신축 아파트 당첨 100%가 가능한 방법 중 하나이다. 재개발 투자는 현금청산을 당하지 않는 정상적인 입주권이라면 관리처분계획인가 이후에 입주 자격을 갖게 된다.

실수요자의 경우 중장기 목표로 한다면 재개발 초기 단계가 아닌 중후반 단계에게 투자를 하여야 한다. 실거주 입장에서는 최소 입주까지 5~6년 남아 있는 정도가 가장 바람직한 기간일 것이다. 수익을 목표로 하는 투자자라면 중단기 투자를 해야 한다. 사업시행인가 전후에 매수해서 관리처분인가 이후에 매도하면 2~3년 보유했기 때문에 양도세 중과를 받지않고 일반과세 전략으로 접근할 수 있다.

재개발 조합원은 토지와 건물을 모두 소유한 사람 이외에도 건물만 소유한 사람, 토지만 소유한 사람 그리고 무허가 건축물을 소유한 사람도 조건에 충족한다면 누구나 조합원이 될 수 있다. 조합설립인가를 위해서는 토지 등 소유자 75%이상의 동의서가 필요하다. 만약 추진위원회 사무실을 방문해 현재 상황을 확인했을 때 70% 이상의 동의율이 모아졌다고 하면 그때가 적절한 매수 타이밍이다. 구역지정 이후 조합설립이 되기까지도 몇 년 이상 소요되기 때문에 조합원들의 피로도가 상당하다. 그런 매물이 시장이 나왔을 때 매수하면 좋다. 조합설립이라는 큰 고비를 넘기면 정식으로 인가받은 조합이 구성되기 때문에 일반적으로 시세가 상승한다. 하지만 조합원들의 동의율이 높은 재건축과 달리 재개발 상첩 자체를 부정하거나 반대하는 세력으로 인해 예상보다 많은 시간이 소요될 수 있어 사업장별 리스크 상황을 확인후 매입하는 것이 필요하다.

재개발지역은 입지파악이 가장 중요하다. 특히 서울에서 역세권의 가치는 가장 우선순위로 꼽히기 때문에 역과의 거리를 가장 먼저 체크해야 한다. 보통 300~500m이내면 성인 걸음으로 5~10분 이내이기 때문에 역세권이라고 할 수 있다. 그리고 주변의 모텔촌, 술집, 공장 드의 유해시설 유무에 따라서도 향후 아파트 시세에 영향을 줄 수 있기 때문에 로드뷰를 통해 유해시설 등을 확인할 수 있다. 또한 초품아(초등학교를 품은 아파트)의 경우 학부모들의 선호도가 높기 때문에 주변 초등학교, 중학교, 고등학교의 거리를 지도상에서 체크하는 것도 중요하다. 해당 재개발 구역 인근에 있는 신축 대장아파트의 시세와 커뮤니티 및 조경 등을 미리 확인하고 현장을 방문하면 향후 미래 시세 예측에 도움이 된다. 해당 재개발 구역의 세부적인 내용 파악 또한 중요하다. 전체 세대수 중 조합원과 일반분양 그리고 임대분양의 비율, 비례율을 토대로 대략적인 사업성을 확인할 수 있다. 현재 재개발 사업의 진행 단계를 확인해서 향후 입주까지 대략적인 기간도 예측 가능하다. 사업시행인가 이후라면 선정된 시공사에서 어떠한 제안을 했는지, 조합원들이 받을 수 있는 무상제공품 등도 확인할 수 있다. 최근에는 블로그를 운영하는 현지 부동산들이 많다. 블로그를 통해 시세와 매출수급 등의 정보를 미리 파악하면 도움이 될 수 있다.

재개발 조합원이 되기 위해서 가장 선제되어 할 것은 임장을 통해 현장을 이해하는 것이다. 현장을 방문했을 때 가장 먼저 확인해야 할 사항은 주거형태별 비율이다. 단독주택이나 다가구주택 그리고 다세대주택이 얼마나 있는지 확인해야 한다. 아무래도 다세대인 빌라의 비율이 높은 곳은 사업진행에 걸림돌이 없지만 단독주택이나 다가구 주택의 비율이 높을수록 현금청산자로 남거나 재개발 사업을 반대하는 세력이 클 수도 있다. 그리고 상가가 밀집되어 있거나 구역 내 시장이 존재한다면 그 재개발 사업이 진행되기 쉽지 않다. 특히 상가나 시장 상인들은 장사 권리금이라는 특수한 보증금의 가치를 중요하게 여기지만 조합에서는 이러한 프리미엄을 인정하지 않는다.