서점에서 이 책을 우연히 접했을 때, 내용이 너무 괜찮고 술술 읽혀나가서 독서통신 도서로 신청하게 되었다. 이 책의 대부분의 내용이 현재 내가 처한 상황을 대변해주고, 그 동안 투자로 힘들었던 부분을 이해시켜주는 내용이 많았는데, 그 중에서도 특히 관심있게 읽었던 내용들을 서술하고자 한다.
<역세권 투자의 3가지 핵심 포인트>
부동산 투자를 위해서는 다른 요소보다 철도 개발을 우선적으로 생각해야 한다는 사실을 이 책을 통해 깨달았을 것이다. 각 개발 진행 단계의 의미와 중요성은 물론, 각 노선의 특징에 따라 집중 수혜 지역과 그렇지 못한 지역을 구분하는 요령을 알게 되었을 것이다.
하나의 전철노선이 개발될 것이라는 소문이 돌고 실제로 개통되기까지는 15년 이상의 긴 시간이 필요하다. 그 긴 시간 동안 많은 자금을 묶어두는 것은 결코 효율적이지 않다. 만약 하나의 전철노선이 개통되기까지 어느 시점을 주목해야 하는지, 그 시점 이후로 어떤 현상이 벌어지는지 알 수 있다면 짧은 시간에 긍정적인 결과를 내는 투자를 할 수 있을 것이다.
- 계획 확정, 착공, 개통 시점이 중요한 이유
이 3가지 포인트는 왜 중요한 것일까? 먼저 계획이 확정되는 시점이 중요한 이유는 그 동안 해당 노선은 계획이 변경되거나 축소될 가능성이 얼마든지 있는 상황이었지만, 확정과 동시에 절대 변경되지 않는 상태가 되기 때문이다. 앞으로 해당 지역은 시간이 얼마나 걸릴지 알 수 없을 뿐, 획기적인 변화를 보장받은 것이나 다름없다.
착공 시점은 어떨까? 직접 눈에 보이는 것만큼 큰 믿음을 주는 것은 없다. 실제로 땅을 파고 중장비가 오간다면 그것만큼 확실한 것이 있을까?
개통 시점은 자세한 설명히 필요하지 않다. 개통 시점이 다가올수록 시간 단축과 편리함에 대한 기대감이 생기고, 실제 전철을 타고 목적지까지 이동하면서 변화를 직접 느낄 수 있기 때문이다.
계획 확정, 착공, 개통 전후로 주변 아파트 가격이 자극받는다는 사실을 알 수 있다. 특히 3가지 포인트 전후로 부동산 시장 분위기가 좋지 않을 때는 분위기를 반전시키는 효과를, 부동산 시장 분위기가 좋을 때는 좋은 분위기를 계속해서 이어나가는 효과를 보였다. 그리고 각 포인트 사이에 발생하는 4~5년간의 공백기에는 외부 요인의 영향으로 올랐던 가격이 조정 받을 수 있으므로 이에 대한 대비가 필요하다. 만약 목표수익률을 달성하였다면 단기 매도를 준비하고, 장기 보유를 목표로 한다면 조정장에 대비해 추가 자금을 확보해 둘 필요가 있다.
단 지금까지 설명한 내용을 그대로 적용하려면 2가지의 조건이 충족되어야 한다.
첫째, 해당 노선은 반드시 그 지역의 서울 접근성을 획기적으로 개선하는 노선이어야 한다. 예를 들어, 고속전철이 예정된 경기도 외곽 지역, 일반전철이 예정된 서울 인근 지역, 서울 직결노선은 아니지만 환승 효율이 좋은 노선의 역세권 등이어야 한다. 서울 직결노선이라 하더라도 접근성이 떨어지는 노선이나 환승을 해도 서울 접근성이 좋지 않은 경기도 외곽 노선에 그대로 적용하기에는 무리가 있다는 점을 명심해야 한다.
둘째, 지금까지 설명한 내용은 아파트에만 적용된다. 오피스텔, 지식산업센터, 상가, 빌딩 등의 가격 변동과 연관 짓기에는 무리가 있다. 그 이유는 표본수가 부족하기 때문이다. 아파트의 특징이자 가장 큰 장점은 무엇인가? 거래가 빈번하고, 가격 변동 및 실거래가를 투명하게 알 수 있다는 점이다. 아파트는 통계 분석을 통해 주변 철도 개발이 해당 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는지 확인할 수 있지만, 다른 부동산은 표본수가 적어 뚜렷한 연관성을 찾기 힘들다. 오피스텔, 지식산업센터, 상가 등을 분양할 때 홍보 전단지에 '역세권 프리미엄을 받아 가치 상승을 기대할 수 있다' 라는 문구를 많이 사용하는데, 이 내용은 충분히 검증되지 않았으므로 절대 맹신해서는 안 된다.
그 동안의 부동산 시장을 지켜보면서, 그리고 이 책을 읽으면서 느낀 점은 전문가들조차도 정확한 부동산 시장의 흐름을 알 수는 없다는 것이다. 그들의 말은 참고 자료로만 활용하고, 과거 사례와 그 동안 공부하고 경험했던 것을 기준 삼아 '이 정도면 적정 가격이다' 라는 자신만의 기준을 정하고 투자해야 한다는 것을 또 한번 느꼈다.
