본 도서의 저자 진와이스(본명은 장미진)은 15년의 긴 시간 동안 하락, 보합, 상승장을 모두 겪은 재개발, 재건축 투자의 진짜 고수라고 한다. 자산 규모를 초기 투자금의 100배 넘게 늘리며 수익률 3000% 이상의 신화를 썼다고 한다. 아마 모든 사람들이 부러워할 만한 투자 성과라 할 수 있다. 그녀가 처음부터 전문적인 재개발 투자자가 되려던 것은 아니었다고 한다. 그저 가족과 함께 살 집이 필요했고, 아이를 더 나은 환경에서 키우고 싶었다고 한다. 오랜 산고 끝에 낳은 그녀의 소중한 딸 아이가 심장 수술을 받고, 힘겨운 병원 생활을 마치고 돌아왔을 때 집주인은 집을 팔겠다고 통보해 왔고, 그녀는 그녀의 남편과 한겨울에 아픈 아이를 들쳐 업고 집을 보러 다니면서 다짐했다고 한다. '내 아이를 더 좋은 곳에 살게 하겠다.' 그녀의 절실한 마음이 결국 부동산 투자를 공부하게 이끌었다고 한다. 아마 이러한 그녀의 투자 성공 이야기는 많은 사람들의 로망일 것이며, 본인 또한 그녀의 부동산 투자 성공 스토리가 무엇인지 궁금해서 본 도서를 선택하게 되었다.
재개발, 재건축 투자는 오래 걸린다는 편견이 있다. 저자의 재개발, 재건축 투자에 대한 생각은 투자를 한 번 하고 나면 그 이후 내가 아무런 수고를 하지 않아도 자산이 꾸준히 불어나는 투자라는 것이다. 새 아파트를 사서 10년이 지나면 10년 늙은 아파트가 되지만, 낡은 빌라를 사서 10년을 가지고 있으면 새 아파트로 거듭나는 것이며 이것이 재개발, 재건축의 미라클이라는 것이다. 재개발, 재건축 투자 공부는 어렵다는 선입견도 있다. 저자의 생각은 어렵지 않고 운전면허시험보다 쉽다는 것이다. 그러니 독자들도 꾸준히 공부해 보라는 것이 저자의 생각이다. 누구나 새 아파트를 원한다. 구조도 좋고 수영장, 헬스장 같은 커뮤니티 시설도 차원이 다르다. 단지 한가운데 아이들이 마음껏 물놀이를 할 수 있는 공간도 있다. 헌 집을 저렴한 가격으로 일찌감치 사두면 나중에 이런 새 아파트를 얻을 수 있다.
부동산 투자에서 저자는 이 점을 유념하라고 한다. 서울, 수도권이나 지방 광역시의 주요 입지는 이제 택지를 개발할 빈 땅이 마땅치 않다는 점이다. 수도권에 3기 신도시를 만들 예정이라고 하나, 1, 2기 신도시에 비하면 입지가 그리 뛰어나지는 않다. 이제는 노후 주택 밀집 지역을 재개발하거나 오랜된 아파트를 재건축하는 방법밖에는 없다. 15년 전에도, 5년 전에도, 그리고 지금도 재개발이 진행되는 곳은 존재한다. '여기는 왜 이렇게 집이 낡았어?'하며 무심코 지나쳤던 곳이 나중에는 4천여 세대 대단지 아파트로 변신할 수도 있다. 사실은 사업이 진행되는 과정에서 수십 번 플래카드가 걸리지만, 대부분의 사람들은 눈여겨보지 않는다. 그러다 터 파기를 시작하면 무언가 변화가 일어나고 있음을 서서히 인지한다. 대단지 아파트로 변모하고 난 뒤에야 '그 때 샀어야 했는데'하고 후회하는 사람들이 생기게 마련이다. 뒤늦은 후회보다는 먼저 공부하라는 것이 저자의 일관된 주장이다.
마지막으로 저자가 생각하는 재개발, 재건축 투자의 장점에 대해 간략하게 소개하겠다. 첫째, 작은 돈으로도 시작할 수 있다. 자신의 투자금에 맞는 지역을 찾으면 작은 돈으로도 투자를 시작할 수 있다는 것이다. 둘째, 2-3년 안에도 수익을 낼 수 있다. 재개발, 재건축 투자 기간은 아파트 갭 투자와 같거나, 오히려 더 짧을 수도 있다는 것이 저자의 생각이다. 기축 아파트는 매수한 뒤 4년이 지나면 4년 더 낡은 아파트가 되지만, 재개발, 재건축 물건은 매수하고 시간이 지날수록 신축에 가까워진다. '새것이 될 물건을 미리 산다'는 것이 재개발, 재건축 투자의 진짜 매력이다. 재개발, 재건축 구역 오래된 빌라의 평당 가격이 인근의 준신축 아파트보다 높게 형성되기도 하는 이유가 여기에 있다. 낡은 빌라 가격에 나중에 새 아파트가 될 가치가 이미 반영되어 있기 때문이다. 셋째, 안전투자를 할 수 있다. 재개발, 재건축 투자는 덮어놓고 위험하다고 생각하는 사람들이 많은데, 여기서 위험하다는 의미는 사업 진행이 늦어지거나 아예 무산되는 상황을 말한다. 새 아파트가 될 것을 기대하고 재개발 물건을 매수했는데, 사업이 제대로 진행되지 않고 지지 부진하면 투자금이 오래 묶인다. 이렇듯 리스크가 없는 것은 아니지만 사업이 전면 무산될 만큼 큰 문제는 사전에 점검할 수 있기 때문에 사업 진행 절차에서 안전한 단계의 물건을 매수하면 리스크를 상당히 줄일 수 있다.