재건축/재개발이 너무 나도 어렵지만 알고 싶어 돈되는 재건축 재개발 1권을 읽었었다. 이후 2권이 나왔다고 하여 이번 독서 연수를 통해 신청하여 읽어보게 되었다. 전작에서 복잡하고 알쏭달쏭한 재건축의 사업성 분석을 3개의 공식으로 정리했던 저자 ‘열정이넘쳐(이정열)’가 이번엔 재개발 투자를 완벽 해부한다. 아파트 단지에서 주로 이뤄지는 재건축과 달리 재개발 투자는 부동산의 종류, 조합원 자격, 소유자들의 이해관계 등이 표준화돼 있지 않고 복잡하게 얽혀 있어서 데이터화 하거나 수치로 분석할 수 없다는 것이 그동안의 정설이었다.
그러나 저자는 ‘돈되는 재건축 재개발’을 통해 ‘체크리스트’라는 새로운 개념을 선보였다. 재개발 투자도 오차범위 내에서 충분히 예측이 가능하다는 것을 보여줬다는 게 업계의 평가다. 지역명과 수익률까지 남김없이 공개함으로써 검증받은 저자의 예측 기술은 크게 세 가지로 요약된다.
이 책의 핵심은 재개발 사업장의 핵심지표를 한 줄로 정리한 체크리스트다. 비슷한 지역에 있는 여러 구역의 사업성 지표를 한 줄로 정리해 여러 구역을 한 눈에 비교하는 것이 가능하다. 택지면적, 토지등소유자수(예비 조합원수), 용적률 등은 물론 ‘세대당평균대지지분’과 ‘일반분양 비율’ 등을 한 번에 비교함으로써 이 사업장이 ‘될 만한 곳’인지 혹은 무산되거나 사업의 난항을 겪을 만한 곳인지를 단 30초만에 판별할 수 있다.
저자는 인근 지역의 실거래가 데이터를 분석해 투자할 지역에 적용함으로써 감정평가액을 빠르고 정확하게 예측한다. 감정평가액을 예측한다는 것은 아직 많은 사람들이 이 구역의 사업성을 의심하면서 망설일 때 저렴한 가격에 먼저 진입해 큰 수익을 남긴다는 것을 의미한다. 동시에 감정평가액에 얹어지는 프리미엄이 얼마인지를 알아냄으로써 실투자금을 최소화하는 기술이기도 하다.
세대당평균대지지분과 일반분양비율은 재개발 구역의 사업성을 보여주는 대표적 지표인 비례율이다. 그러나 실제 재개발 투자 현장에서 비례율은 상황에 따라 변동되기 때문에 현재의 비례율이 높다고 해서 마지막까지 수익이 날 거라는 보장은 없다.
저자는 본인이 개발한 독창적 지표인 ‘세대당평균대지지분’과 기존 투자자들이 널리 활용했던 ‘일반분양 비율’을 살펴봄으로써 해당 사업장의 비례율이 앞으로 올라갈지 혹은 떨어질지를 셜록 홈즈처럼 밝혀낸다. 조합장 말만 믿고 투자했다가 손해를 보는 주먹구구식 투자는 앞으로 설 곳이 없어질 것이고, 주변 단지와의 시세 연동성을 갖고 올바른 투자에 대한 지평을 넓힐 수 있을 것 같다
재개발이 주목받는 이유
->오랜 시간 그 지역 경제의 핵심 역할을 해왔던 구도심이 낡았다는 이유로 외면받다가, 다시금 새롭게 변모하는 과정
->이미 입지가 좋았기 때문에 사람들이 터를 잡으면서 자연스럽게 형성되었던 구도심이 새롭게 탈바꿈하는 것이므로 부동산 투자에 있어서는 최고의 가치투자
chapter1 재개발 투자의 시대
1. 재개발과 재건축
재건축
* 아파트 등 표준화된 주택을 대상으로 하는 경우가 많아서 비교적 사업성 분석이 쉬운 편
* 도로나 공원, 공용주차장 등 기본적인 정비기반시설은 양호하지만 건축물이 노후화된 지역에서 진행
예) 서울 서초구 방배동(오래된 단독주택이나 빌라, 근린상가 등이 몰려있지만 도로가 널찍하고 공원이 많아 정비기반시설이 양호) 단독주택 재건축 사업으로 진행
* 민간사업의 성격
재개발
* 이해관계가 복잡하고 주택의 형태도 다양해서 다른 차원의 접근이 필요
* 건물은 노후화되었지만 무엇보다 정비기반시설이 열악한 곳에서 진행
* 공공사업의 성격
* 조합원들에게 세입자주거이전비, 상가영업보상비 지급
2. 사업진행과정
@ 투자자들의 관심이 가장 높은 시기는 관리처분인가단계
3. 기본용어
* 조합원: 가지고 있는 부동산을 조합에 출자하는 대신 새로 지어질 아파트를 저렴한 가격에 분양받을 권리를 받은 사람들
* 토지등소유자: 조합이 설립되기 이전, 추진위원회 단계까지는 조합원이 아니라 ‘토지등소유자(예비조합원)’
* 재건축의 조합원 요건-정비구역 내 건축물과 그 부속토지의 소유자, 재건축 사업에 동의한 자
