요즘 시중에 넘쳐나는 여유자금이 주식 아니면 부동산으로 몰리고 있는 현실에서 부동산 경매에 대해 알아보고자 본서를 접하게 되었다.
본서는 송사무장이라는 분이 행복재테크라는 DAUM 인터넷싸이트도 운영하시기도 하시고, 본인이 경험했던 변호사사무실에서 사무장 부동산 분쟁 경험을 토대로 부동산경매 실전을 쌓고 어느정도의 경제적 부를 이룬후 본서를 통해 부동산경매의 길라잡이 역할을 해 줄 것을 독자들에게 기대하면서 본서를 쓰신 것으로 내용이 매우 유용했다.
본서는 부동산경매 입문인 초보에서 부터 중수, 고수가 되는 건별 사례를 통해 부동산경매의 이론과 실전의 기술을 포함하고 있다.
먼저 초보 입문자 입장에서 가장 중요한 권리분석에 대해 중요사항을 언급해 보자. 낙찰후 대금미납이 발생하는 경우를 주의한다면 권리분석이 어렵지 않을 것 같다. 권리분석 실패사례는 말소기준권리보다 앞선 인수 사항이나 대항력 있는 임차인을 미처 확인하지 못하고 입찰했을 경우, 현장조사시 제대로 시세파악이 안되어 실제 시세와 차이가 많이 나는 경우, 낙찰받고 해당 물건에 가보니 불난 집이거나 물이 줄줄 새는 등 건물의 치명적인 결함을 알게 되었을 경우, 낙찰을 받았는데 신용문제로 대출이 용이하지 않을 경우 등을 주의해야 한다.
경매는 다음과 같은 절차로 진행된다. 경매물건 검색, 권리분석,현장조사,시세조사, 입찰, 명도로 진행된다. 또한 법원에서 진행되는 경매절차는 경매개시, 경매사건기록부 열람과 입찰시작,입찰마감,개찰후 최고가매수인 발표,매각허가결정, 항고기간,잔금납부기일 지정, 잔금납부와 소유권 이전, 인도명령신청 , 배당기일 순으로 경매법원에서 경매는 진행된다.
경매 물건 및 권리분석시에는 반드시 대법원경매정보 싸이트를 이중으로 체크하라고 강조한다. 민간 싸이트는 가끔씩 오류가 있을 수 있는데 민간 싸이트에서는 정보오류에 대해서는 책임지지 않기 때문이다. 권리분석에서 가장 중요한 점은 말소기준권리의 개념을 이해하는 것이다. 등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어 있는 모든 지저분한 것들이 무조건 말소된다. 말소기준권리가 되는 것들은 저당권, 압류,담보가증기,경매기입등기이다. 말소기준권리보다 순위가 앞선 권리중 인수되는 경우에는 선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권이 있고, 말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는 경우에는 소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분이다.
이제 경매 중수 레벨에서 알아야 할 사례에 대해 살펴보기로 하자. 허위임대차 물건이다. 판례는 허위임대차계약서를 작성하여 대항력 있는 주택임차인인 것처럼 경매법원에 권리신고를 한 경우 경매방해죄가 성립한다고 판시하고 있다. 인수해야 하느 듯한 허위 임대차물건에 대해서는 경매 참여자가 적어서 그만큼 낙찰금액이 낮아지게 되고, 이 물건이 허위 임차인임을 알 수 있다면 동 판시사항을 근거로 인수를 부인할 수 있게되어 큰 수익을 남길 수 있는 것이다.
유치권신고 물건도 경쟁률이 저조하고 입찰금액이 낮아서 만약 허위 유치권신고 물건을 색출할 수만 있다면 이 물건에서도 큰 수익을 취할 수 있다. 경매 상가 우수사례는 주위 아파트의 배후 세대수가 많다. 유치권이 신고되었으나 허위로 판명되었다. 월세를 많이 받을 수 있어 매매부담이 없다, 장사가 잘되는 자리다,1층이다 이런 상가가 경매 적극 추천물건이다.
또한 경매와 공매가 동시 진행될 때에는 통상 공매가 입찰자 수가 적어 낙찰금액이 낮으므로 공매를 통해 물건을 취득함을 권장한다.
현장조사시 유의할 점을 소개해 본다. 입찰 부동산의 전입세대 열람을 대항력여부 확인을 위해 상세히 파악해야한다. 공부서류를 지참한 후 철저한 대조작업을 해야한다. 유해, 혐오시설이 없는지 점검해야 한다. 시세조사는 두 곳 이상의 부동산을 방문해야 한다. 점유자가 누구인지 확인해야 한다. 연체된 공과금이나 추가공사 여부를 따져야 한다. 농지취득자격증명원 발급 여부는 입찰전에 확인해야 한다.
이제 경매고수의 사례를 마지막으로 소개하고자 한다. 대부도 포도밭 지분부동산 낙찰 사례다. 2인 공유 포도밭이 1인 지분에 대해 경매로 나왔고, 여타 1인 지분은 아주 소량이었는데... 여타 지분권자와 잘 협상하여 먼저 상대방지분을 내가 소유권이전하여 공유자매수우선청구권행사를 못하도록 조치한 다음 적정가격에 낙찰받아 고수익을 남긴 사례다. 경매 고수 사례는 법적 사항이 너무 복잡하여 자칫 실수를 하게 되는 경우 큰 손해도 따를 수 있는 만큼 유사 물건들을 검색한 후, 반드시 변호사 사무실 또는 경매컨설팅 회사 자문하에 진행함이 타당할 듯하다.