우형달 박사의 신간 '경매쟁이 목에 걸린 큰 가시 빼내기'를 최근 읽었다. 이 책은 "대한민국 경매판에 큰 파장을 몰고 올 처방전 공개!", "이 책으로 경매책 판이 크게 유동칠 것이다"를 주장했으나 그정도는 아니다. 그렇다고 내용이 나쁘다고 할 수는 없다. 우박사는 많은 책을 써왔다. 그래서 중복되거나 유사한 내용이 많이 들어있다. 이책도 그런 편이지만 우박사만 할 수 있는 내용이 그래도 많이 들어 있다. 또 책이 이야기나 대화식으로 되어 있다. 물론 우박사의 다른 책들도 이런 형식으로 빌어 많이 저술해왔는데 그래서 좀 식상했다. 초보자에게는 쉽게 읽혀질 수 있어 아마 계속 이런 대화 형식을 이용하는 것 같다. 우박사는 경매나 NPL 관련 대학교재나 전문서적도 많이 썼다.

먼저 이책에서 잘못 응찰해서 낙찰받은 후에 입찰보증금 몰수당할 처지에 빠졌을 때 '입찰보증금 안 날리기'와 '잔금납부로 소유권 취득후에 추가부담 최소화' 방법을 강조하고 있다. 또한 경매세계의 특징을 '강해서 살아남은 것이 아니라 살아 남아서 강하다'로 표한하고 있다. 이책은 위험한 경매정글을 헤쳐나가는 방법을 제시를 목표로 하고 있다. 참여자 누구도 손해를 보지 않는 행복한 수술 방법을 이야기 한 것이 이 책 '경매쟁이 목에 걸린 가시 빼내는 방법'이다.

이책은 크게 1. 경매쟁이 목에 걸린 큰 가시 빼내기, 2. 명도라는 가시가 경매쟁이 목에 걸렸을때, 3. 경매판의 도깨비 유치권 함정에 빠졌을때, 4. 상가, 사무실 단골손님, 체납관리비의 모든 것 네가지로 나눠서 설명하고 있다.

먼저 경매의 피해유형으로 1. 입찰보증금 날리는 것, 2. 저당권 매입후 배당받는다는 NPL판에서 본전도 못 찾고, 3. 시세보다 비싸게 낙찰받는 것, 4. 낙찰받은 부동산의 권리에 잘못이 발생, 5. 에상치 못한 추가 비용이 발생, 6. 명도에 가로막혀 소유자 행세도 못하고, 7. 처분하지 못해 빠져나오지 못하는 것 등이다.

또한 NPL 투자판에서 다양한 형태의 암덩어리들로 1. 지역분석 잘못하기, 2. 입찰 시점 선정 잘못하기, 3. 물건 선정 잘못하기, 4. 부동산 등기등본 권리분석 잘못하기, 5. 임차인분석 잘못하기, 6. 수익률분석 잘못하기, 7. 응찰가격 산정 잘못하기, 8. 명의자 선정 잘못하기, 9. 인수비용 잘못 계산하기, 10. 자금조달 잘못하기, 11. 명도대책 잘못하기, 12. 부동산 가치 파악 잘못하기, 13. 임대가치 파악 잘못하기, 14. 미래가치 파악 잘못하기, 15. 매매가격 산정 잘못하기, 16. 처분시점 잘못하기, 17. 보유, 처분세금 대책 잘못하기 등이 있다.

경매세계에 뛰어들기 위해서는 1. 말소기준, 2. 권리분석, 배당표 작성, 3. 임장 활동시 체크사항, 4. 응찰시 주의사항, 5. 임차인 대책, 6. 물건 현장조사, 7. 법원견학, 8. 모의입찰, 9, 명도전략, 10. 임대 등 처분전략에 대한 이해가 필수이다.

또한 필요한 사전 지식으로, '경매정보지 보기, 사건번호 이해, 사건번호와 물건번호의 차이, 채무자와 물상보증인의 차이, 임의경매와 강제경매의 차이, 물권과 채권 차이, 입찰표 쓰기, 입찰가격과 보증금액란의 차이, 권리분석, 말소기준권리, 대항력 있는 임차인, 주택상가건물임대차보호법, 대항력, 최우선배당, 확정일자, 대항력의 발생원인, 임차권등기 내용과 효과, 전세권등기와 임차권등기 차이, 인수주의, 명도, 배당요구 종기일, 배당순서, 국세와 지방세 배당순서, 배당표 작성, 소액최우선이동배당의 순서, 동시배당과 이시배당의 순서, 토지별도등기 있는 물건의 배당순서, 전세권 설정된 물건의 배당순서, 지상권 설정된 물건의 배당순서, 등기부 보기' 등이다. 이런 내용에 대한 이해와 지식이 없다면 경매판에 뛰어들지 않는 것이 오히려 장수비결이라고 한다.

더군다나 ' 임차인 많은 다가구주택 물건, 토지-건물 별도등기 있는 물건, 입찰보증금 날려놓은 재매각 물건, 공유자우선매수 청구권 있는 지분물건, 법정지상권 성립 여지 있는 물건, 유치권 성립 여지 있는 물건'에 경매 초보자가 뛰어들면 절대 안된다.

우박사는 진작에 알았더라면 '피 같은 내 입찰보증금을 안 날리수도 있었을 텐데'하고 후회하게될 미래 경매투자자를 위해서 이책을 냈다. 선택은 각자의 자유.