최근 부동산관련법이 자주 변경되고 있어서, 과거 필요에 의해 알게된 부동산 상식들을 최근 정부에서 공표한 법령과 비교하여 부동산지식을 업데이트 해야겠다는 생각으로 이 도서를 신청하게 되었습니다. 주택을 구입할때 필요한 자금 전부를 갖고 구입하는 경우는 흔하지 않고 일부 부족한 자금은 대출을 받아 해결하는 것이 일반적이다. 그러나 주택가격이 지속적으로 상승할 것이라는 전망이 우세한 분위기에서 집이 없는 무주택자들은 전세금을 끼고 최소의 자기자금으로 일단 집을 사고보는 이른바 영끌하여 갭투자를 실행할 수 있다. 주택구입 후 기대하는 바와 같이 구입한 주택의 가격이 계속 상승한다면 문제가 없을 수 있지만 예상과 다르게 주택가격이 하락한다면 큰 낭패를 볼수 있는것이 갭투자임을 이책을 통해 알 수 있었다. 갭투자는 전세가격과 매매가격의 차이(gap)가 적은 주택을 전세금을 끼고 최소의 자기자금과 대출을 통해 주택을 구입하여 매매가격 상승을 유도한 후 매매가격이 상승하면 되팔아 투자금 회수는 물론 시세차익까지 노리는 투자방식이다. 그러나, 이러한 갭투자는 소액으로 누구나 시작할 수 있기 때문에 큰 허들은 없다고 할 수 있지만, 갭투자는 깡통전세라는 함정이 있다는 것을 명심해야 한다. '깡통전세'는 갭투자 실패사례에 자주 등장하는 용어로 전세율이 집값의 80~90%에 이르는 주택에서 많이 발생하고 있다. 집값이 전세보증금 이하로 하락하거나 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어갔을 때, 세입자의 보증금 보다 낙찰금액이 낮으면 깡통 전세가 된다. 깡통전세가 되면 집주인은 세입자에게 보증금을 되돌려 주기 위해 무리하게 대출을 받아야하고 세입자는 부동산이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 제대로 돌려받지 못하고 쫓겨날 수 밖에 없습니다. 깡통전세를 피하려면 무리한 갭투자를 삼가해야 하고, 세입자는 계약전 등기사항전부증명서를 확인하여 근저당액과 전세보증금을 합한 금액이 매매가의 80%를 넘지는 않는지 반드시 체크해 봐야합니다. 주택을 구입할때 대부분의 무주택자는 은행 등 금융회사로 부터 주택구입자금 대출을 받아 부족한 자금을 충당한다. 이 경우 주택을 매입하고자 하는 주택구입자는본인이 얼마정도의 대출을 받을 수 있는지 LTV, DTI, DSR을 은행 대출담당자에게 구택구입前 반드시 사전첵크를 해야한다. LTV(주택담보인정비율), DTI(총부채 상환비율), DSR(총부채 원리금 상환비율)은 집을 담보로 한 과도한 대출로 은행과 개인이 부실해지는 것을 막기 위한 것으로, 대출에 대한 심사와 규제를 강화하여 무분별한 대출을 막고 부동산 투기를 억제하기 위해 등장했습니다. LTV는 집을 담보로 얼마까지 돈을 빌릴 수 있는지를 말합니다. 가령 3억원짜리 집의 LTV가 70%라면 최대 2억1,000만원까지 대출을 받을 수 있다는 의미이다. 담보주택에 세입자의 보증금을 빼야하고, 방이있다면 방 개수에 해당하는 최우선 변제금액을 제하고 대출해 준다는 의미이다. DTI는 연 총소득에서 매년 갚아야하는 원금 및 이자가 차지하는 비율을 말합니다. 채무상환 능력을 평가하는 지표이다. 예를 들어 연소득이 5,000만원이고 DTI가 60%라면 원리금이 연 3,000만원을 넘지 않도록 대출규모를 제한합니다. 그러므로 DTI가 낮을 수록 대출 가능금액은 줄어든다. DSR은 연 총소득에서 매년 갚아야하는 전체 대출에 대해 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 주택담보대출 원리금뿐만 아니라 신용대출, 신용카드 미결제액, 자동차 할부금, 전세보증금 담보대출, 예적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금 등 주택담보 대출외 원리금까지 모두 반영하기 때문에 대출이 더 까다로울 수 밖에 없습니다. 종합하여 각각의 대출비율은 정부가 지정한 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역에 따라 다르게 적용됩니다. 정부는 최근 LTV, DSR, DTI에 대한 비율을 강화함으로써 부동산 투기를 억제하고 있습니다. 정부는 조정대상지역내 9억원 이하는 LTV 50%, 9억원 초과는 LTV 30% 적용 하고 있고 25구 전 지역이 투지과열지역으로 지정된 서울은 시가 9억원 이하 LTV 40% 적용, 9억원 초과 LTV는 20%적용, 시가 15억원 초과 아파트를 구입하는 목적의 주택담보대출은 금지하고 있다. 서울에서 주택을 구입하기는 상대적으로 어려운 상황이다. 이 책은 이런 문제 뿐만 아니라 부동산 관련 세금문제를 포함한 다양한 이슈도 다루면서 우리에게 유익한 정보를 제공하고 있습니다. 부동산 관련 문제가 있을때 이책을 기본서로 하여 문제를 해결할 수 있기를 기대합니다.