경매쟁이, 상당히 냉소적인 표현, 책제목부터 시니컬하다.
본 자료는 22년간 경매를 해온 현장 경매인의 체험수기를 정리한 것이다.
자료의 구성도 일반적인 법(경매)절차나 실무적인 처리에서 벗어나 현장조사, 명도 등 Field에서 발생하는 Issue를 중심으로 정리되어 있다.

1. 경매시장에서의 생존논리 - 버티는 자가 승자
적정가격에 매수, 경매참여목적을 명확하게 인식
경매절차에서 사소한 실수로 격게 되는 고통 - 매수신청서 작성상의 주의점 - 물건번호 기재, 대리인 참여시 위임장, 매수신청보증금, 매수
신청가격 등의 기재 등
폐찰의 반복(경매참여자에게 인내력을 요구), 목적을 맹각한 최고가매수신청(승자의 저주)
장기간 경매시장에 참여하려면 치명적인 실수를 방지해야
부동산은 오래 가지고 있어야(절세, 부동산 가격상승을 통한 투자이익 획득 등)
진정한 부동산은 토지, 건축물(주택)은 단지 긴 내용연수를 가지는 동산일 뿐

2.점유자와 매수인간의 전쟁 - 명도과정
점유자(임차인, 채무자 소유자, 전입근거없는 거주자)는 다양한 상황에 처해 있고 매수인은 경제적, 시간적 효율성을 추구해야 하는 상황
경매물건에 아무런 권리가 없음에도 점유를 하면서 당당하게 현실적인 곤경을 무기로 매수인에게 거침없이 자신의 요구를 관철시키는
사람 들(무작정 요구를 수용한 매수인은 경제적, 법적으로 바보)
인도명령신청과 점유이전금지가처분신청, 역지사지의 심정으로 하는 명도비용협상, 강온양면의 명도협의
내용증명 우편발송, 집행관에 의한 강제집행 예고장 부착과 강제집행의 실시, 보관물품에 대한 동산, 부동산 경매처분(강제집행비용 회수)
인간적인 접근 - 점유자의 사정을 반영하여 손실을 최소화하거나 주거이전에 시간, 경제적인 배려를 하는 것
법적인 접근 - 법에 근거하여 매수인(소유자)이 가진 권리를 행사 - 부동산 인도명령신청, 점유이전금지가처분, 강제집행 등
이익공유적인 접근 - 점유자에게 유용한 내용을 공유(매수인과 점유자가 Win-Win), 점유자가 처한 법적인 상황을 정확하게 전달하여
(Consulting) 불필요한 시간과 비용낭비를 방지
점유자에게 불필요한 자문을 제공하는 제3자에게 대한 대책 - 악의적인 매수인 골탕먹이기 방지대책 실행

3. 매수인을 괴롭히는 유치권자와의 전쟁 - 도께비와의 싸음
등기능력도, 우선변제권도 없는 유치권이 경매신청권, 별제권, 과실수취권 등을 가지고 있고, 법원의 후덕함에 힘입어 매수인을 괴롭히는
방법과 매수인의 대응방법
법원에 권리신고(채권신고)와 무관하게 언제든지, 형식에 억메이지 않고 자신의 권리를 마음껏 주장(유치권 주장, 유치권 금액)하고
유치권이 성립되는지, 얼마를 인정해야 하는지(성립범위)를 유치권을 주장하는 자와 협상을 하거나 유치권배제신청 또는 부존재확인의
소 등으로 해결해야 하는 현실, 매수인에게 황금같은 시간을 낭비하게 하는 그리고 경매시장의 효율성을 악화시키는 거의 무법천지의
상황임에도, 명백한 법적인 불비, 흡결임에도 개선되지 않는 ........

4. 쉽게 생각할 수 없는 관리비 문제 - 경매물건 관리주체와의 전쟁
특히 상업용 부동산에서는 금액이 거액이어서 경매과정에서 유찰을 반복하는 경우도 다반사
관리비중에서 공용부분의 원금에 해당하는 금액만 매수인이 부담(판례). 그러나 매수인에게 전체를 떠넘기는 것이 현실
관리주체의 요구를 들어주지 않으면 단전, 단수, 승강기이용 제한 등 불법행위를 거침없이 자행하는 현실
매수인이 해결하려면 시간과 비용이 들고, 주변의 시선을 의식하여 적당히 타협할 수 밖에 없는 현실 - 법은 멀고 주먹은 가깝다.

경매는 담보물권에 기한 임의경매와 채권 등이 집행권원을 받아 진행하는 강제경매, 공적채권 회수를 공매로 구분되나 모두 당사자가 경제, 사회적인 약속(권리의무의 이행)을 이행하지 못하는 상황이 발생했을 때 투명하게 법으로 정한 절차에 따라 처리하는 빚잔치
매수인은 공적인 절차에 참여한 자에 불과하나 매수인을 약탈자, 경제적 강자 따라서 매수인은 양보해야 한다는 시각은 경매를 오해한 것

우리사회는 매수인, 점유자, 경매법원 모두의 역할과 위치, 상항에 대한 인식의 개선이 필요하고, 법적인 엄격함과 인간적인 배려가 함께해야 할 것으로 사료됨. 끝