[후기작성] 경매 권리분석 이렇게 쉬웠어? (생초보도 할 수 있는 초간단 권리분석법 대공개!) 박희철 지혜로

우연히 서점에 들렀을때 제목만 보고도 손이 가는 책이었다.

이 책 한 권만 읽어도 경매절차에 참여 할수 있을까? 쉬운 물건으로 수익내기가 가능할까? 낙찰 이후의 절차는 어떻게 해야할까?

경매 초심자가 물건을 선점하고 입찰하기까지 가장 두려웠던 부분은 권리 분석을 잘못했을 때 감수해야 할 리스크에 대한 막연한 두려움으로 입찰을 포기하는 경우가 많았던 것 같다. 이 책을 읽고 나니 권리 분석이라는 단순히 물건에 연결된 권리관계만을 이야기하는 것이 아니라 최종적으로 입찰가 선정까지가 포함되어 있구나라는 생각을 하게 되었다. 뿐만 아니라 번번이 폐찰했던 이유도 이 책을 통해 원인을 알 것 같았다.

경매를 처음 접해보는 사람이라면, 막연히 복잡한 문건들을 이해하고, 낙찰받고도 명도라는 불편한 일들을 해야 하는 어려운 분야라고 생각될 수 있다. 이렇게 어렵게만 느껴질 수 있는 경매 절차를 그림으로 잘 풀어 설명해 주기 때문에 누구나 쉽게 이해하고 따라 할 수 있도록 잘 쓰여진 책이라고 생각된다.

시중에 나온 책들은 대부분은 서술형 정보를 전달하는 내용이 많고 판례나 사례 중심의 해결 방법을 풀어쓴 책이라서, 사건에 대한 사진이나 지도 또는 물건 정보를 분석된 사진이 대부분이다. 하지만 막 시작하는 초심자가 보기에는 이해하기 어려울 뿐 아니라 선뜻 배워서 실천하기 어려운 것이 현실이다. 하지만 이 책은 어렵고 복잡한 경매 절차와 분석방법등을 머릿속에 형상화 할 수 있는 카툰을 이용하여 더 쉽게 이해할 수 있도록 저자의 노력이 보인다.


이 책을 읽고 기존의 경매에 관한 두 가지 편견을 깨는 데 도움을 얻었다.

첫 번째, 권리분석이 쉬운 물건은 경쟁자가 많고 수익을 낼 수 없기 때문에 권리관계가 복잡한 물건을 분석하고 해결할 수 있는 능력이 필요하다.

"누가 어려운 물건을 하라고 했나요? 당신이 공부한 수준에서 처리할 수 있는 쉬운 물건을 찾으세요. 그리고 어떻게 처리하더라도 손해되지 않는 입찰가를 정하고 무조건 입찰하세요."

경험만큼 더 좋은 공부는 없다. 패찰을 하더라도 일단 시작해야 다음 단계로 나아갈 수 있다.라고 말이다.

두 번째, 입찰가는 최소마진을 계산하여 최대한 보수적으로 접근하자.

이 책은 '입찰자 유형을 파악하면 낙찰 가능성이 높아진다.'라고 한다.

[입찰자 유형 1] 부동산 매매사업자.

부동산 매매사업자는 일반 세율로 종합소득세를 낸다. 그리고 사업자기 때문에 개인 투자자에 비해 공제받을 수 있는 필요경비의 범위가 더 넓다. 따라서 양도차익이 같더라도 사업자는 비용으로 더 많이 공제받을 수 있어 과세표준 금액이 낮아지고, 거기의 중과세가 아닌 일반 세율을 적용받으면 세금이 줄어들 수 있다. 만약 세금 부담이 덜한 매매사업자라면 개인보다 입찰 가격을 조금 더 높여 쓸 가능성이 있다.

[입찰자 유형 2] 수리 후 높은 가격에 매도

빌라나 작은 소형 아파트는 수리하여 시세보다 높게 매도하는 방법으로 수익을 내는 투자자들이 많이 있다.

(평형이 커질수록 수리비 대비 가치 상승의 효과가 떨어지기 때문에 중대형 아파트 투자 시에는 예외로 한다.)

[입찰자 유형 3] 보유하다가 시세가 상승하면 매도

[입찰자 유형 4] 실거주자

[입찰자 유형 5] 초보투자자

[입찰자 유형 6]낮은 가격으로 꾸준히 입찰

하나의 경매 물건에도 여러 유형의 사람이 입찰할 수 있고, 그들이 생각하는 수익 구조가 각기 다르다. 따라서 낙찰받을 가능성을 높이려면 다른 경쟁자가 어떻게 생각하고 얼마에 입찰할 것인지 생각해 봐야 한다. 단순히 본인의 입장에서 계산한 수익만을 보고 패찰을 거듭한 후에 '낙찰 가격을 이해할 수 없다. 경매도 별 볼 일 없나 보다.'라고 섣부른 판단을 하지 말라는 것이다.


이 책을 또한 낙찰 이후에도 인도명령, 채무자와의 협상, 강제집행 등의 절차에도 도움이 될것이다.

경매에 관련된 다양한 책들을 경험해보았지만 무엇보다 쉽게 잘 정리된 책으로 생각되며, 나처럼 경매에 관심이 있는 초보자들에게 입문서로써 일독을 추천한다.