경매 권리분석 이렇게 쉬웠어?

처음 유비님의 월급쟁이 부자는 없다를 읽고 경매공부를 시작하면서 도서관에서 접하게 되어 소장용으로 다시 신청한 책이다.

저자 파이팅팔콘님은 30대 중반에 경매를 시작하여 첫 낙찰로 연봉수준의 수익을 거두며 경매에 매력이 빠지게 되었고 '행복재테크' 카페에서 활동하며 많은 후배들에게 자신의 노하우를 전수하고 있는 실전 투자자이다.

부동산를 매수하는 다양한 방법 중에서 가장 싸게 살 수 있는 방법을 고르라면 당연 경매가 1등일 것이다. 특히나 경기침체에 빠져 있는 영남 지방에는 창원과 통영지원에 9계 경매계가 있을 정도로 경매가 활발히 거래되고 있는 상황이다.

경매를 통해 부동산을 싸게는 매수할 수 있지만~ 반대급부로 권리분석이라는 난제가 남게 된다. 물건에 문제가 있다면 자신의 모든 투자금을 잃어버릴 수도 있는 게임이란 말이다. 그런 점에서 과거에는 경매 시장이 블루오션으로 공부를 통해 충분히 싼 매물을 살 수 있는 기회의 장이었다고 한다.

하지만 최근 경매대행업체들의 난립과 경매 초보들의 높은 낙찰 경쟁에 따른 고액 낙찰로 인해 아파트에 대해서는 경매를 통해 시세의 80% 이하 매물을 사기가 어려워진 것 같다. 이 책을 읽고 모의 경매를 통해 몇몇 부동산의 낙찰가를 확인한 결과 왠만한 인기매물은 85%선에서 낙찰가율이 나타났고 감정가 이상의 매물도 몇건 있었다.

그 중 몇건은 권리분석을 잘못해서 너무 고가에 산게 아닌가 의심이 들었던 매물도 있었다.

경매 고수는 저자이신 파이팅팔콘님 외 송호창 사무장님도 유명해서 경매의 기술 등의 책들도 탐독해 보았다. 아무래도 권리분석이 난해하거나 어려운 매물의 경우 수익률이 더 높은 특징을 띄기에 송사무장님과 같은 고수들은 경매시장에서 특출난 수익률을 기록하고 있었다. 하지만, 최근의 사례에서는 아파트나 기초적인 권리분석이 가능한 기초매물에 대해선 언급하지 않은 점을 볼 수 있다.

그만큼 재테크의 열풍으로 경매시장에 대한 투자자들의 진입이 늘어난 상황이기에 과거의 엄청난 수익률을 현재 만들어낼 수는 허구에 불과한 느낌이다.

이 책은 총 5장으로 구성되어 있고, 각 장이 끝날 때마다 실전 꿀팁 및 생생경험담이 나오는데 그래서 이 부분을 빨리 읽으려고 더 속력을 냈던 것 같다. 경매 공부는 일주일이면 충분하다고 말하는 저자는 한달만에 3천만원이라는 첫 수익을 내게 되면서 그의 인생에 큰 전환점을 맞게 된다. 부동산 경매는 월급만으로는 꿈꿀 수 없는 새로운 삶을 선물로 주었다고 한다.

경매는 일반 매매에 비해 시간과 노력이 더 필요한 것은 사실이지만 그만큼 더 저렴한 가격에 부동산을 살 수 있는 할인카드이다.

권리분석은 네가지 스텝으로 진행이 된다. 첫번째로 말소기준권리 찾기, 두번째 인수되는 권리 찾기, 세번째 임차인 권리분석, 마지막으로 경매 서류 및 기타 권리 확인의 절차로 진행이 된다. 현직 은행원으로서 기본적인 내용은 인지하고 있었지만~ 기본적인 내용을 쉽게 풀어 이해하기 쉬웠고 사진을 통해 더 상세히 이해할 수 있었다.

아울러 경매실전편에서도 네가지 스탭으로 진행이 된다. 첫번째 물건 검색, 두번째 온라인 조사, 세번째 오프라인 조사, 마지막으로 경매 입찰의 과정이다. 개인적으론 오프라인 조사가 핵심적인 요소이고 노하우를 쌓아야 할 임장의 영역이라고 생각되었다.

마지막으로 낙찰 후 과정은 세가지 스텝으로 첫째 잔금 납부, 둘째 명도, 마지막으로 임대 및 매매의 과정을 통해 엑시트를 하는 내용이다. 경매 초보자 입장에선 사실 명도 부분이 가장 까다롭고 기존 집주인 혹은 세입자와의 트러블이 예상되는 부분이라 경매를 꺼려하는게 사실이다. 그런 점에서 최근에 명도명령 및 소송 등의 법적 절차가 간소화 및 낙찰자 중심으로 재편됨에 따라 경매시장 진입장벽이 낮아진 모양새인듯 하다. 반대로 생각하면 까다로운 명도를 할 줄 아는 고수들의 입장에선 자신의 강점이 퇴색된 부분도 분명 있을 것이다.

전체적으로 어려운 경매란 부동산 공법에 대해서 전체적인 그림과 과정 설명을 통해 쉽게 이해할 수 있는 기초서적으로 적극 추천하는 책이다. 감사합니다.