정말 집값이 너무 올라 허탈한 3040세대이다. 결혼한지 10년도 훌쩍넘은지 꽤되어 생애주기 부동산투자도 늦은 지금이지만, 그동안 부동산투자에 관심을 가지지 않은것을 지금후회하기보다는 나에게 맞는 방법을 찾아야 겠다는 생각을 책을 읽으며 많이 하였습니다.
후회해봤자 무슨 소용인가요... 하지만 책에서 말한것 처럼 지금은 상승장의 중반을넘어 광기의 시대가 온것은 아닌지 생각됩니다. 광기의 시대에 부자의길로 인도할 것 같은 부동산 폭주 기관차에 탑승하지 못한 대다수는 허탈감과 무기력증을 느끼고 있으니까요. 특히 정부의 규제가 거듭되고 대출 규제가 심해지면서 돈 많은 소수만을 위한 부동산 시장으로 하나둘 바뀌어가면서 허탈감과 무기력증을 느끼는 다수는더욱 많아지고 있습니다. 그러다보니 뒤늦게 뛰어든 3040 세대들은 지금이라도 모든것을 걸고 부동산 시장에 뛰어들어야 하는 것이 아닌지 불안해합니다. 결국 영혼까지 끌어모아서 투자금을 만들고 추격 매수에나서고 있습니다. 부동산 시장은 그들의 불안감이 만드는 풍부한 매수세와 돈의흐름, 즉 유동성을 연료로 해서 상승의 기운을 투기지역에서 투기과열지구를 넘어 조정대상지역으로, 그리고 이제 비조정지역까지 끊임없이 넓히고 있습니다. 상승장의 반환점을 돌아 서서히 절정으로 가고 있는 듯 합니다. 세계적인 유동성 장세 속에 있는 2020년의 대한민국 부동산 시장이 거품인지 아닌지는 여전히 논쟁 중입니다. 많은 사람들이 유동성장세가 지나가도 서울만큼은 만성적인 공급 부족으로 앞으로도 올라갈 일만 남았고, 늦기 전에 서울발 마지막 열차를 타야 한다고 말하고 있습니다. 하지만 해가 지면 달이 떠오르는 것처럼 부동산 시장도 상승과 하락이 있고, 하락장이 오면 치솟았던 가격은 조정을 받게 됩니다. 서울 안에서도가장 수요가 사라지지 않을 것 같은 강남조차 불과 7년 전인 2013년에는 미분양이 있었던 사례에 비추어보면 그들의 말과 확신도 지금의 광기의 시대라는 것을 대변하는 것 이상의 큰 의미를 부여하기는 어려운 것 같습니다. 실거주할 집은 반드시 있어야 하고 그이후 투자에 대한 안목을 키우라는 저자의 말에 동의하며 그중 저는 part4의 현명한 부동산 투자를 지속하기 위한 7가지 조언이 도움되었습니다. 이익을 실현해봐야 고수가 된다. 상승장이 무르익기 시작하면 부동산을 가지고 있는 사람들에겍 부동산 중개소에서 매도을 권하는 전화가 오기 시작합니다. 상승장에서 부동산 가격이 하루가 다르게 오르고 정부에서 양도세 중과등 매매를 제한하는 정책을 펴기 시작합니다. 결국 매도를 계획했던 사람도 팔고 남은 금액으로는 같은 지역에 다시 살 수 없고 그사이에 부동산은 오르고 가지고 있던 현금은 이런저런 일로 모레알처럼 사라질까 두려워 매물을 거두게 됩니다. 시간에 따라 줄어드는 돈의가치를 따져보았을 때, 한 번 매수세를 타면 무섭게 오르는 부동산의 특성을 감안했을 때, 이러한 두려움은 당연하고 그 이유는 합당합니다. 그럼에도 불구하고 이러한 매도자의 생각에는 시세차익을 얻기 위한 투자용 부동산도 여전히 실거주를 위한 부동산처럼 바라보는 시각이 존재합니다. 팔아서 수익을 내봐야 살 게보인다. 전문 투자자의 목적과 실수요 투자자의 목적은 다릅니다. 실수요 투자자는 투자 가치와 실거주 가치를 동일 선상에 놓거나 혹은 실거주 가치를 더 위에 놓고 주택을 바랍봅니다. 그래서 매도 후에는 같은 동네의 큰 평수 주택을 찾거나 상위 실거주 여건의 주택으로 넘어가는 것이 목적입니다. 반면 전문투자자는투자금대비 높은 매매차익을 추구합니다. 그래서 시장의 상황에 맞춰 더 나은 수익률을 위해 상급지에서 하급지로 이동합니다. 문제는 최초 부동산 구매와 갈아타기를 통해 실수요 투자 성공을 맛본 후 주변의 아파트를 추가 매입하면서 전문투자자의 길로들어선 많은 동네의 다주택자들이 여전히 실수요 주택을 보는 관점을 벗어나지 못한다는 데 있습니다. 이러한 동네 다주택자들의 눈에 같은 지역이나 상급지는 내가 매도하고 다시 물건을 찾는 시간동안 당연히 더 오르거나 거래 비용도 생각해야 하기 때문에 매도해도 살 게 없다고 생각할 수밖에 없습니다. 그리고 머뭇거리다가 상승장을 넘기고 매수세가 끊기면서 뒤늦게 후회하게 됩니다. 수익률을 기준으로 계획을 세우면 시세차익을 바로보는 관점이 달라집니다. 차액에 대한 양도세 누진과 중과세가 있기 때문에 양도차익을 무작정 늘리기보다는 매도를 통해 적정 세율로 한 번 정리하고 다른 물건을 매수하는 것이 이득임을 깨닫게 됩니다. 그리고 거주할 목적이 아니기 때문에 보유하는 동안 유동성과 매수세가 유지되어서 목표하는 가격에 이익을 실현할 수 있는지가 중요합니다. 실거주 가치는 그다음 판단 기준입니다. 부동산을 매수하는 모든 투자자들이 제대로 매도해 최상의 수익을 내고 싶어 하지만 현실에서는 주저주저하다가 시기를 놓치고 헐값에 매도하는 사람이 많습니다. 부동산을 사고팔아본 경험이 다르기 때문입니다. 사보기만 한 사람과 계획대로 사고팔아서 수익을 내본 사람 중 누가 더 돈 될 물건을 잘 알아볼지는 굳이 물어보지 않아도 알 수있습니다. 하물며 부동산 중개소도 잘 팔아주는 곳과 잘 사다주는 곳이 다릅니다. 팔아서 수익을 낸 경험이 없으면 누가 잘 팔아줄지 알아보기가 어렵습니다. 팔고 나면 자식을 보내듯이 항상 뒤를 돌아보고 아쉬운 마음이 들지만 다시 생긴 투자금을 들고 새로운 부동산을 찾아 떠나는 흥분을 느끼기 시작할 때, 비로소 전문 투자자의 길로 들어설 수 있습니다. 필요한 건 기술이 아니라 매수부터 매도까지 완결된 투자를 실행해서 제대로 수익을 만들 수 있는 능력이고, 그게 가능한 투자자가 진정한 고수입니다. 그러니 스스로 낮추고 움츠러들 필요가 없습니다. 아파트가 눈에 잘들어오고 감이 오면 그것만 가지고도 충분히 즐거운 투자를 할 수 있습니다. 경매든 매매든 본인이 편안한 방법으로 1년에 1건만 해도 됩니다. 돈이 작으면 소형 아파트를 공부하면 되고 모델하우스를 보러 다니는 것을 좋아하면 분양권을 공부하면 됩니다. 화려한 입 고수의 말에 눈에도 잘 안 들어오는 분야의 책을 펴보고 고액 강의를 듣고 관심도 없는 지역과 물건을 보러 다녀도 실력이 늘지는 않습니다.