주요 지역별 상권을 분석하고 프랜차이즈(베이커리, 편의점 등) 가맹점들의 위치별 예상 월매출액을 기재해두어 매우 유용했다. 상권이 형성되는 원리와 무조건 대로변에 1층만 고집할 이유가 없다는 것도 본 저서를 통해 알 수 있었다. 다만 아쉬운 점은, 상가를 투자하는 임대인 입장에서 글을 써 내려갔다기 보다는, 임차인 입장에서 상가를 바라보는 시각이라 다소 아쉽다. 투자자 입장에서는 공실없이 안정적인 임대수익을 추구하는데, 지역별 상권에 형성된 임대수익률에 관한 정보는 기술되지 않았다. 취득시 발생하는 각종 세금이나, 보유시 부가가치세라던지 종합부동산소득세 등 관련된 정보도 미비하여 아쉬운 점으로 남는다. 다만, 실제 지역을 예시로 사람들의 주동선과 유효수요를 파악하는 법 등은 좋은 상가 투자처를 물색하는데 있어 매우 큰 도움과 지식을 얻을 수 있었다.
요즘처럼 주택 가격이 가파르게 상승하고, 정부에서는 양도소득세 중과 등으로 선뜻 주택에 투자하기가 망설여지는 시점에 상가라는 수익형 부동산에 관심을 가지게 되었는데 본 저서가 많은 도움이 되었다. 상가는 주변에 신규 상권이 생기게 되면 어느 순간 사람들의 발길이 끊길 수도 있고, 같은 건물 안에서도 입지에 따라 장사가 잘 되는 곳과 안되는 곳이 갈리기 때문에 투자에 더욱 신중을 기해야 한다는 것을 배웠다. 초보 투자자가 선뜻 접근하기 쉽지 않으나, 꾸준히 공부하여 좋은 매물을 색출하는 방법을 익힐 예정이다.
저자가 이전에 발간했던 책도 역시 접했기 때문에, 금번 서적에 대해 퀄리티나 신뢰도에 있어서는 전혀 의심하지 않았다. 상가를 고를 때 가장 중요한 것은 배후수요와 사람들의 주동선을 파악해내는 것이라는 점을 이번에도 역시나 강조하고 있었다. 그 중에서도 주동선이 배후수요보다 더 우선순위에 있다고 볼 수 있는데, 아무리 많은 배후수요를 가진 지역이라고 하더라도, 사람들이 다니는 길목에서 벗어나 있으면 장사가 쉽지 않아 자주 임차인이 바뀌고, 장사가 되지 않으니 임대료 인상은 기대할 수 없는 것이다.
저자가 접근하는 방식을 가만히 살펴보니, 우선은 인터넷에서 지도를 열어 배후수요를 계산해보고 해당 인구의 주동선을 가정해보는 작업이었다. 이 때 예상되는 주동선은 2~3개 정도를 추출하고, 후보군으로 선정한 주동선에 실제 출/퇴근 시간에서 각각 10분씩 가만히 서있어 보는 것을 권장하고 있었다. 해당 길목에 서있으면 어느 곳이 주동선인지 금새 알아낼 수 있으며, 그 동선에 있는 상권만이 가장 투자하기 적합한 물건들이 모여있는 곳이라는 점이다. 그 외 지역에 단순히 가격이 저렴하다는 이유로 매수하게 되면 임차인을 맞추기 힘들 뿐더러 나중에 다시 되팔기도 힘들다는 것이 저자의 주장이다.
당장 무조건 상가를 투자해야 하는 입장은 아니므로, 다른 대체 투자수단과 비교하고 학습하기 위해 본 책을 선정하였다. 오피스텔, 아파트 등 많은 사람들이 접근하는 투자처 외에 상가쪽으로도 견문을 넓혀놓는 것이 좋겠다는 생각 때문이었다. 다양한 책을 탐독하여 실패하지 않는 투자를 할 수 있도록 해야겠다.
임대수익률은, 서울의 주요 도심지일수록 수익률이 낮고 지방으로 갈수록 수익률이 높다고 한다. 임차인이 베이커리를 운영하는 입장이라고 가정했을때, 임차인은 어느 곳에서 장사를 하더라도 빵 가격이 동일하므로 월매출이 지역별로 최대치와 최저치는 있겠지만 최대치에서 낼수있는 월세의 한계점이 있다. 그러나 주요 도심지는 공실의 위험이 없고, 임차인이 나가더라도 금방 새로운 임차인을 맞출 수 있다는 장점이 있어 높은 가격대를 형성한다. 따라서 매매가격이 올라가 임대 수익률은 자연스럽게 낮아지게 되는 것이다. 반면 지방으로 가면 인기있는 상권이 다른 지역으로 옮겨가거나 임차인이 나간 후 새로운 임차인을 맞추지 못할 위험이 상대적으로 높다. 따라서 매매가격이 높게 형성되지 못해 임대수익률이 주요 도심지보다 높게 기대할 수 있는 것이다.
배우면 배울수록 상가투자는 어렵고 심오하다는 생각을 많이 하게된다. 아무리 작은 상가여도 매우 큰 돈이 투자금으로 필요한 만큼, 섣불리 투자했다가는 망하기 십상이라는 생각이 든다. 신중을 기해 접근하도록 해야겠다.