부동산 규제정책 등이 자주 바뀌면서 청약역시 스파게티효과처럼 난해하고 복잡해졌습니다. 이 상황에서 어떤 법률적이 내용과 원칙에 대한 정리가 필요했는데, 이런 정보를 일목요연하게 정리해준 책이 청약의 기술이였습니다. 읽었던 내용중에 청약자들이 인지해야 하는 주요한 내용들은 다음과 같습니다.
모르고 청약했다가 낭패보는 재당첨 제한에 대한 정보입니다. 청약은 한번 당첨되면 일정기간 다른 주택에 당첨에 제한을 받습니다.
재당첨 제한은 주택청약에 당첨된 사람과 그 세대에 속한 구성원에게 조택 종류와 지역별로 일정기간 다른 주택의 당첨을 제한하는 제도입니다. 대전제는 어느 청약에 당첨이 되었든 재당첨 기간내 국민주택에서 다시 당첨되는 경우 재당첨 제한을 받습니다.
예시) 민영주택 당첨후 당첨 기간 내 국민주택에 다시 당첨시 재당첨 제한 받음
재당첨 제한중 재개발 재건축 입주권 재당첨 제한에 대한 내용입니다. 2017년 10월 24일부터 투기과열지구내 분양신청 제한 내용이 개정되었습니다. 정비사업 일반분양에 당첨되었다가 다시 정비사업 일반분양 또는 조합원 분양 신청을 할때, 조합원 분양에 당첨되었다가 정비사업 일반분양이나 조합원 분양에 다시 추가 분양신청할때의 재당첨 제한 여부에 관한 내용입니다. 개정 전후 변경내용이 섞여 있어 복잡해 보이지만, 개정 이후 모든 경우가 제한으로 바뀌기 때문에 모든 재당첨 제한을 받는것으로 보면 됩니다.
과거 당첨주택이 분양가 상한제 적용주택이였거나 5.10공공임대주택, 이전기관 특별공급, 투기과열지구, 청약 과열지구, 투기과열지구 정비사업에 해당한다면 다시 청약하려는 주택이 국민주택, 민영주택 중 투기과열지구, 청약과열지역일 경우 재당첨 제한의 대상이 됩니다. 한마디로 풀면 규제지역에서 당첨된 사람이 다시규제지역에서 청약할때 당첨을 제한한다는 것입니다.
재당첨 제한이 되는 지역은 투기과열지구, 청약과열지구로, 비조정지역은 재당첨 제한을 받지 않습니다. 단, 특별공급에 청약할때도 재당첨 제한이 적용도며, 부부는 일심동체라 배우자 과거 당첨 내역이 있으면 재당첨 제한을 받습니다.
청약관련하여 취득세 관련된 내용입니다. 7.10대첵으로 주택 수에 따른 취득세율이 인상되었습니다. 개인 1주택은 주택가액에따라 1~3% 2주택이 조정지역 주택이면 8%, 비조정지역 주택이면 1~3%, 3주택이 조정이면 12%, 비조정이면 8%, 4주택 이상과 법인은 모두 12%로 기존보다 훨씬 강력한 규제를 받게 되었습니다. 또한 증여 취득세율도 인상되어 조정지역대상지역 3억원 이상은 12%, 그외 지역은 3.5%로 강화되었습니다. 주의해야 할점은 취득세 중과 규정을 적용할때는 법 시행일 이후 새로 취득한 분양권, 입주권, 주거용오피스텔도 주택에 포함된다는 것입비다(2020. 8.12 이후 취득분 부터)
현재 신혼부부는 25평이하 수도권 4억원 이하 아파트를 생에최초로 구매하는 경우 취득세 50%의 감면 혜택을 받습니다. 그러나 7.10대책이후 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면이 연령, 혼인, 여부에 관계없이 확대적용됩니다.
그러나 7.10대책 이후부터 생애최초 주택에 대해서는 취득세 감면이 연령 혼인 여부와 관계없이 확대적용됩니다.
이번에는 조정대상지역 내에서 다주택자에게 적용되는 양도세 규제를 살펴보겠습니다. 다주택자는 기본적으로 기본세율에 중과를 받습니다. 2주택자라면 기본세율에 20% 세금을 더하고, 3주택자이상은 기본세율에 30%세금을 더 냅니다. (2021. 6. 1일부터 적용) 이때 다주택자가 조정대상지역에서 양도세 중과시 분양권도 주택수로 포함됩니다(2021.1.1부터 적용)
1세대 1주택 양도소득세 비과세 및 다주택자 양도소득세 중과와 관련하여 분양권을 주택수에 포함하는 개정안은 법 시행 이후 새로 취득하는 분양권부터 적용학기로했습니다.
이는 현재 1주택 1분양권을 소유한 사람들에게 대해서는 법 개정이후에도 계속 1주택로 인정해 양도세 비과세 혜택을 주겠다는 의미입니다. 분양권 중 2020년 12월 31일까지 취득한 분양권은 비과세 및 중과여부 판단시 주택수에서 제외하며 법 시행일 2021년 1월 1일이후 취득분부터 주택수에 포함합니다.