한국은 현재 부동산에 대한 관심이 지대하다. 누군가는 부동산투자로 근로소득으로 이루기 힘든 부를 단기간내에 이루어 부동산투자의 신봉자가 되었을 것이고 반대에는 근로소득과의 격차가 엄청난 부동산자산의 단기 급등에 한편으로는 허탈감, 분노 같은 것을 느낄 것이다. 개인이 어떠한 편에 혹은 그 중간 어디서 고민하고 있더라도 부동산에 대한 공부는 대한민국 특히 서울에서 산다면 반드시 필요한 현대인의 필수교양 같은 것이 되어있는 것 같다. 서울의 부동산은 신규 공급은 이미 개발된지 30년을 훌쩍넘어 재건축을 기다리는 아파트와 그보다도 제반 환경이 매우 낙후된 일반 주택촌의 재개발이 주를 이룰 것이라는 말은 이미 오래전부터 있어왔다. 이미 과밀 개발된 서울에 신규 택지의 공급을 기다리기 보다는 재건축과 재개발 중 사업성이 좋은 입지에 적정한 물건을 구매하는 것이 신규 분양을 기다리는 것보다 합리적 선택일 수 있기 떄문이다.
가끔 신문기사에서 보는 감정평가액, 조합원분담금, 비례율 등의 단어를 읽을 때마다 머릿속 어림잡은 감으로 이런 의미이지 않을까라는 수준정도로 기사를 읽어왔다. 이책은 재개발도 과학적(수학적) 분석이 가능할까 라는 물음에서 시작한다. 기존에는 5층짜리 용적률 낮은 아파트를 사면된다 정도를 듣고 눈치싸움하듯 프리미엄의 크기를 보며 투자를 하는 사람이 많았다고 한다. 하지만 정확한 리스크 분석 없이 투자하고자 한다면 많이 답답하고 투자후에도 항상 불안할 것이다.
이책의 1장에서는 기본적인 이론을 설명한다. 특히 재건축과 비교했을 떄 재개발에서 기억해야 할 점, 반드시 알고 있어야 할 개념들, 함정에 빠지기 쉬운 비례율 계산법 등을 다룬다. 2장에서는 감정평가액 추정의 기술을 알 수 있다. 나의 실투자금은 물론 프리미엄과 분담금을 계산하기 위해서는 감정평가액을 반드시 알아야한다. 3장에서는 재개발 사업 분석의 핵심이라 할 수 있는 체크리스트에 대해 이야기한다. 고려할 변수가 많은 재개발 사업에서는 사업성을 한두가지의 공식만으로 확인할 수 없으므로 여러 변수를 종합적으로 살펴보고 체크리스트를 사용하게 된다. 4장에서는 이러한 체크리스트를 주요 지역별로 어떻게 만들 수 있는지와 3장에서 배운 체크리스트를 적용해본다.
(비례율) 재개발 재건축의 상버성을 나타내는 지표 = 종후자산평가액 - 총사업비 / 종전자산평가액 * 100
(종전자산과 종후자산) 종전자산은 사업 전의 자산, 즉 기존에 있었던 주택의 가치를 나타내며 감정평가액과 비슷한 의미이다. 종후자산은 사업후의 자산 즉 새로 지어질 아파트의 가치를 나타내며 조합원 분양수입과 일반분양으로 얻은 수익의 합이다.
(관리처분계획) 기존 건축물의 철거를 앞두고 어떤 식으로 새로운 아파틀 지을 것인지 몇세대를 얼마에 분야할 것이지 등에 대한 구체적인 계획이 대부분 확정되는 단계. 해당계획은 지자체의 인가를 받아야 한다. 구체적인 사업성이 나오기 때문에 투자자 들이 가장 많이 관심을 보이는 단계이기도 하다.
(조합워분양가와 분담금) 조합원분양가는 새로 지어질 아파트를 조합원에게 분양하는 가격으로, 일반인들을 대상으로 하는 일반 분양가보다 10~20%정도 저렴한 것이 보통이다. 이때 조합원들이 내놓은 자산의 가치 즉, 기존 주택의 권리가액은 조합원분양가에서 빼주는데 이렇게 권리가액을 빼고 남은 금액이 조합원들의 분담금이다.
(세대당 평균대지지부) 정비구역면적에서 정비기바시설 기부채납 변적을 제외한 택지면적(대지면적)을 신축세대 수로 나눈 것으로 저자가 고안한 사업성 판단 지표이다. 같은 용적률일때 이 숫자가 클수록 상대적으로 큰 평형으로 구성되어 있음을 나타낸다. 재건축과 재개발에서 활용법에 차이가 있다.
사실 아파트 재건축 투자보다 재개발 투자는 어렵다. 상당수의 재개발 투자라는 것이 누가 어느지역, 어느 구역이 좋다고하면 우르르 몰려가는 이른바 묻지마 투자로 진행되는 것이 현실이다. 재건축단지와 달리 재개발은 주택의 행태, 연식, 구성원들이 다양하여 고려할 상황이 훨씬 복잡하기 때문이다. 이책을 통해 배운 기본적은 투자 분석 스킬은 다소 어렵게 느껴질 수도 있지만 한번 배워두면 평생을 가져갈 수있는 투자의 기술이다. 기회가 된다면 원하는 물건을 이책에서 소개한 방법으로 분석해보고 싶다.