땅은 고르기 어렵고 장기투자를 해야한다는 선입견 때문에 망설이는 사람이 많다. 불경기에도 꾸준하게 오르는 땅만큼 매력적인 재테크 수단도 없다는 사실을 아는 사람은 그렇게 많이 없다. 지난 10년 동안의 전국 지가지수를 살펴보면 땅값이 쉬지 않고 올랐음을 눈으로 확인할 수 있다. 우리나라 경제성장과 비례해서 지속적으로 오르고 있다. 그러나 전국이 고르게 상승하지는 않았다. 좀더 빠르게 많이 오르는 땅을 싸게 선점하기 위해서는 전략이 필요하다. 예를 들어 새만금 일대는 몇 년 사이에 땅값이 급격히 올랐다. 부동산 불황기에도 새만금 유망지역 땅값은 한번의 후퇴없이 지속적으로 상승했다. 2016년에 매입하여 2019년에 매각했다면 3년만에 20%의 시세차익을 거둘수 있었다. 토지투자로 돈을 버는 원리는 간단하다. 새민금 일대와 같은 유망지역을 찾고 무엇보다 시간에 투자해야 한다. 그래서 하루라도 일찍 투자를 시작하는 것이 중요하다.

새만금 일대의 땅값은 왜 그렇게 올랐을까? 새만금방조제가 들어서며 대규모 간척지가 생기고 여기에 대대적인 개발이 이루어지기 때문이다. 개발사업에 따라 항공과 철도, 도로 또한 대대적으로 확충된다. 교통이 편리해지고 대규모 개발사업이 진행되면 자연히 인구가 늘어나고 땅의 가치는 올라간다. 1970년에 논과 밭이었던 강남 땅이 개발된 이후 아파트와 대형 오피스빌딩이 들어서고 사람들이 몰리면서 땅값이 수십배 오른 것처럼 새만금 일대에도 인구가 늘어나며 땅값이 오르는 것이다. 아무도 거들떠보지 않는 땅에 도로가 나고 개발계획이 발표되면 그 지역 땅을 사기 위해 사람들이 찾아오고 땅값이 상승한다. 시세차익을 기대하든 사업을 하고자 하든 땅을 원하는 사람들의 욕구가 토지에 반영되어 가격이 올라가는 것이다. 그러니 토지투자는 땅 자체가 아니라 땅을 이용하고자 하는 사람의 욕구에 투자하는 행위라고 할 수있다. 투자할 때 내 마음에 드는 땅이 아니라 사람들이 원하는 땅을 매입해야 한다.

토지를 사는 이유는 집을 지어 살거나 상가나 공장을 지어 사업을 하는 경우, 도는 도시 생활에 지쳐서 귀농귀촌을 하여 농사는 짓는 경우, 그리고 땅 자체를 가지고 있다가 일정시간이 흐른 뒤 차익을 얻기 위한 경우 등이다. 땅을 사서 일정 시간 보유한 후 매각하여 차익을 얻는 경우를 흔히 시세차익을 기대하고 투자한다고 한다. 매입시점과 매각시점의 가격차이로 이익을 얻는 것이다. 토지를 매입할 때 목표나 목적을 분명히 하는 것은 무척 중요하다. 원하는 목표나 이용목적에 따라 매입하는 토지의 입지나 규모, 매입금액, 대출 활용여부 등이 달라지기 때문이다.

토지투자는 상대적으로 장기투자이다. 하지만 흔히 생각하는 만큼 오랜 시간이 걸리는 것은 아니다. 투자기간은 보통 4~5년, 짧으면 2~3년 안에 마무리를 하기도 한다. 물론 10년 이상 가지고 있는 땅도 있다. 임대수익이 좋거나 장기적으로 더 큰 수익을 기대할 수 있을 때는 장기보유를 한다. 장기투자가 꼭 단점만은 아니다. 10년, 20년 장기보유를 하였다가 결국 수십억원 버는 경우도 발생한다.

매입 대상지역은 자신의 투자금액과 시간적 여유를 고려해서 선정한다. 수도권에서의 거리에 따라 투자금액이 달라진다. 멀면 멀수록 투자금은 적어질 수 있다. 하지만 이동거리도 생각해야 한다. 현장답사는 토지투자의 기본이다. 너무 멀면 아무래도 현장답사에 문제가 발생하게 된다. 자신의 거주지에서 2시간, 길어도 3시간 이내에 도착할 수 있는 곳을 고르는게 좋다. 지역에 따라 투자 특성이 달라지니 이를 감안하여 리스크를 분산해서 포트폴리오를 만들어야 한다. 예를 들어 서해선복선전철 개통 호재 지역과 새만금 개발 호재 지역은 비슷한 대형 개발호재가 있는 지역이지만 투자금이나 예상 보유기간에 차이가 있다. 서해선복선전철 송산-홍성 구간사업은 2009년에 시작하여 2022년 완공된다. 기존에 형성된 도시를 잇는 교통망이기에 역이 들어서는 지역 중심으로 땅값이 상승하였다. 이미 도시가 형성된 지역이니 2021년 기준으로 땅값이 낮다고는 할 수 없지만, 10년이라는 짧은 기간동안 급격히 상승하였다. 교통호재 수혜를 받는 지역은 대개 3번 정도 지가상승이 발생한다. 사업계획 발표시점, 착공시기, 그리고 준공전후이다. 서해선복선전철 개통호재는 투자금액이 큰 대신 보유기간이 짧다. 반면 새만금개발 호재지역은 투자금액은 적지만 보유기간이 길다. 각 지역의 특성을 감안하여 나눠 투자할 경우 리스크를 줄일 수 있다.