책 제목도 흥미롭고 저자도 유명하고 성공한 투자자에 강사라 읽어 보고 싶은 책이었다.
그런 생각보다는 별로 새롭지도 흥미롭지 않았고 읽고 소감을 쓰는데 힘들다는 생각이 들었다.
부동산 시장의 사이클은 전통적으로 4단계로 나뉘어 진다.
침체기-회복기-상승기-급등기
그런데 이것을 좀더 세부로 나누면
침체기-회복준비기-회복기-상승기-확산시-급등기-쇠퇴기의 7단계로 나누어지게된다.
이런 사이클에 직접적인 영향을 주는 것은 공급, 전세가격의 변화, 투자수요의 변화,실수용의 변화,정부정책의 변화라고 한다.
일단 침체기는 시세차익을 기대할수 없는 시기이다, 부동산 가격의 변화가 없고 바닥에서 벗어나지않고 있는 시기로 급매가 아니면 거래가 안되나 집을 사진않으니 전세가격은 보합을 보이거나 전세수요가 많아지는 지역에서는 전세가격이 상승하는 모습을 보인다.
싼값에 물건을 살수 있는 경매시장이 활성화되고 대출규제가 업으니 무피투자도 가능해진다.
전세가격 상승과 부동산 정책의 전환의 신호가 보이면 회복준비기이다.
이 시기에는 갭투자, 미분양물건투자, 아파트 청약, 분양권투자가 활발해진다.
이러한 변화때문에 전세수요가 매매수요로 전환되고 급격히 상승했던 전세가격이 안정을 찾는듯하면 투자자와 실수요자가 모두 늘어난다.분양시장은 과열되고 A급 지역은 강세를 보이며 신축아파트와 재건축 아파트의 상승세가 강하게 나타나기 시작한다
그렇게 본격적인 상승을 보이면 일시적으로 너무 오른 가격 때문에 실수요자들은 혹시 가격이 하락할까봐 매수심리가 위축되고 정부에서는 강한규제책을 내놓아 다주택자들이 상당한 충격을 받는다.
그러나 이러한 규제가 계속되면 건설사가 상황을 보면 분양시기를 뒤로 미루는 등 주택공급은 조금씩 줄어들어 후에 후에 다시금 주택 가격을 상승시키는 요인이 되기도 한다.
이때 각종 세금과 규제때문에 똘똘한 한채론이 부상 된다.
실수요는 계속 되니 A급 지역의 매수 수요는 계속 있고 그 곳에 사는 사람들은 팔지않으니 거래량이 많지는 않아도 가격은 계속 상승하는 일이 생기게 된다.
그러나 보니 실수요자들은 중심지 구축, 다시 그 주변부로 확산해가면서 매수를 하려고 하기때문에 특히 외곽 지역의 중심이 또는 교통의 요지로 눈을 돌리게 되니 중심지와의 가격 격차가 줄어드는 갭메우기 현상이 생기고 풍선효과가 발생한다.
이 와중에도 소외되는 지역의 주민들은 상대적인 박탈감을 느끼며 집값 지키기 단체행동에 나서게 되고 살고 싶은 지역에 공급은 없고 정부에서는 3차 4차 신도시를 만드네 마네 하면서 집을 못사게 하니 다시 전세수요가 늘고 그래서 전세 가격이 오르고 그 와중에 심지어 안올랐던 외곽까지 모두 올라버리는 2차 순환장이 오게된다.
이때 기존 상승세에서 벗어났던 외곽지역이 두드러지게 상승하는 일이 발생하고 이때부터는 건설사들이 다시 한번 공급물량을 크게 늘리는 일이 발생한다.
이렇듯 상승이 후반까지 다다르면 그 후에는 쇠퇴기에 접어드는데 감당이 어려울만큼 집값이 올랐으니 사람들은 일반적으로 2가지 선택을 하는데 첫번째는 매수포기, 두번째는 덜오른 지역으로는 이동이며
이런 시기가 되도 정부는 강력한 규제를 유지하고 게다가 금리인상까지 해버리면 사람들의 주택구입여력이 악화되면서
청약통장 가입자수가 줄고, 아파트 청약 경쟁률이 떨어지고, 미분양 아파트가 늘어나게 된다.
하지만 사람의 관성이 작용하면서 판단을 잘못하게 되면 뒤늦게 투자게 뛰어들었다가 10년이상을 고생하게 되는 일이 발생하게 된다.
그럼 현재는 어느 시기인가?
대부분의 지역 광양, 대구 제욓고 청약 경쟁률이 높고 미분양 아파트가 거의 없다면 시장에 수요가 있다는 의미로 투자를 계속 진행하며 꾸준히 시장을 관찰해야한다.
예측보다 중요한 것은 감당하는 것으로 무조거 올인하지 않는것이 중요하고 10년에 한번을 제대로 투자해도 수익을 얻을수 있는것이 부도산 투자이니 무리하지않고 평새할 각오를 해야한다.
저자는 현재의 시기가 확산기를 넘어 급등기에 진입하는 과정이라고 했다. 실제로 책이 출간된지 5개월 이상이 지난 현재 외곽까지 올라버리는 급등기는 이미 지났고 정부의 강력한 세제규체와 대출 조이기 현상이 벌어지고 있고 실제로 신문지상에서는 부동산 꼭지 상투론이 나오고 있는 상황이다.
역대급 공금 부족이라는 이 상황과 이러한 규제들이 2021년과 2022년 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠것인지 정말 궁금하고
어떤 상황에서도 잘 헤쳐나가야겠다는 생각을 하게 된다,