부동산에 관심이 많다보니 사고 팔때 그리고 가지고 있다는 이유만으로도 다양한 세금이 존재하고 그에 따른 세금 신고 및 납부 시기도 있기때문에 세세하고 중요한것은 세무전문가에게 맡긴다고 하더라고 기본을 모르면 노력해서 얻게되는 많은 수익이 세금으로 다 사라져버릴수도 있다는 것을 알게 되니 세금 공부는 어렵고 지겹더라도 알아야겠다는 생각을 하게 되어 책을 선택하였다.
책의 저자 역시도 본업을 하면서도 부동산 투자를 하는 분이다보니 좀 더 도움이 되는것이 있지않을까 하여 수많은 책 중에서 이 책을 선택해 읽어 보았다.
부동산은 취득시 취득세, 보유시 재산세, 종부세, 종소세, 처분시 양도소득세, 증여세, 상속세등이 관여된다.
취득시 6억이하 1%, 6억이상 9억 이하 1~3%, 그 이상은 3%의 세금이 적용되며
2020년 8월 12일 이후 다주택자의 경우 2주택이 조정지역일경우 8%, 3주택부터는 12%의 취득세가 적용되는 법이 개정되어 시행되고 있다. 날아오르는 부동산 가격을 잡기위한 대책이긴 하나 머리아픈 일이다.
주택보유시 매년 6월 1일 기준으로 재산세가 부과되어 7월과 9월에 2차례 나누어 납부해야하고 공시가격이 6억이 초과될경우 12월에 종부세도 추가로 내야한다.
만약 부동산을 임대해 세를 받는다면 종소세를 내야하는데 주택의 연수입이 2000만원 이하라면 14%로 분리과세 신청가능
상가는 근로, 사업소득과 합해 다음해 5월까지 종소세를 신고하고 납부해야한다.
팔때는 양도소득세를 내야하는데 1주택자 기준 최근 개정세법으로 12억까지는 비과세이나 다주택자의 경우 비과세를 거의 불가하다고 보고 조정지역의 경우에는 중과도 조심해야하고, 광역시 이하 지방도시의 경우 기준시가 3억이하의 경우에는 중과가 배제되는 등 세부사항이 있기때문에 고려해야할 사항이 많다.
부동산 세법에서는 기준시가, 시가표준액, 공시가격, 감정평가액을 활용해 세금을 부과하는데 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종부세는 기준시가기준
취득세, 재산세등의 지방세는 지자체 산정 시가표준액을 기준으로 한다.
공시지가와 주택공시가격은 부동산공시가격알리미, 오피스텔과 상가는 국세청 홈택스, 시가표준액은 위택스로 조회가능하다.
또한 세금관련해 상담하고 싶을때는 국세상담센터 126, 국세청 홈택스 인터넷 사암, 국세법령정보시스템 인터넷 검색등을 사용하여 정확성과 비용절감을 할수 있다.
세금의 종류가 많은데 그중에서 종부세에 대해 후기를 적어보자면
종부세는 재산세와 함께 매년 6월 1일 기준 국내 토지와 주택을 보유한 사람에게 과세되는 보유세로 납부는 매년 12월 1~15일까지 해야한다.
재산세는 집값에 관계없이 모든주택에 과세되나 종부세는 소유한 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1주택자는 9억원)을 넘으면 과세된다.
종부세의 경우 작년대비 150%(3주택이상 ,조정대상지역 2주택 300%)까지만 세부담이 증가하도록 세부담상한 제도를 운영하고 있다.
종부세에 관심을 가지게된 이유는 현재는 대상이 아니나 부동산의 공시가격이 현실화되어 급속히 올라가는데다 주택수도 증가할 경우를 대비해서 알아두고 싶어서였다.
2020년 10월 공시가격 현실화 로드맵이 발표되어 2030년까지 시세의 90%까지 공시지가를 인상한다고 했고 그 결과 실제로 20201년 전국평균 19%가 인상되었고 2007년 14년만에 가장 높은 상승률이었다.
공시가격이 오르면 종부세 과세표준도 커지고 세금도 인상된다.
2021년 일반세율이 0.6~3%로 인상되었고, 3주택이상 및 조정지역대상 내 2주택자에게 적용되는 중과세율은 1.2~6%로 구간별 세율이 2배 가까이 증가하였다. 따라서 중과세율이 적용되는 다주택자이 경우 종부세 부담이 전년보다 2배이상 증가하게 되었다.
또한 2019년 조정대상지역 2주택자는 200%, 3주택이상자는 300%로 세부담상한율이 높아졌고 2021년부터는 2주택자 세부담상한율도 300%로 인상되어 보유세가 거의 300%로 늘어날수 있다.
법인에 대해서도 종부세 공제액(6억원)을 폐지하고 세율도 3~6%로 단일세율 적용하도록 세법이 개정되었다.
가령 공시가격 3억인 법인 조정대상지역 주택을 2채보유시 2020년에는 종부세를 내지않았다면 20201년부터는 전체 공시가격 6억원에 6%단일세율을 적용해 3600만원의 종부세와 종부세의 20%에 해당하는 720만원을 농어촌특별세로 납부해야한다.
절세방법은 명의분산, 임대주택등록, 가족에게 증여, 과세기준일 피하기, 종부세가 없는 분양권과 입주권 이용등의 방법이 있다,
문재인 정부에서 20회가 넘는 세법의 개정 결과는 세금의 증가이고 결국 부동산 가격이 당분간 조정될 일은 없을 것 같아 세금에 대해 아는 것이 본인에게 도움이 되겠다.