<부동산 경매의 기술>
'내 집 마련'을 하는 방법에는 여러가지가 있습니다. 가장 대표적으로는 부동산에 가서 거래되고 있는 물건을 사는 것이 있을 수가 있겠고, 청약을 넣어 당첨되는 방법도 있습니다.
그리고 재개발 지역의 물건을 사서 새로운 아파트가 될 때까지 기다리는 방법도 있습니다.
그런데 위에 나열한 방법들은 그 장단점이 명확합니다. 단점만을 나열해보자면,
(1) 아파트 매수 : 최근에 너무 비싸졌다.
(2) 청약 : 당첨되기가 쉽지 않다. (특히 젊은 사람은 더더욱)
(3) 재개발 지역 물건 : 재개발이 될 것이 확실한 지역의 물건은 엄청나게 비싸다. 재개발이 될 것이 불확실한 지역은 싸지만 개발이 안 될 수도 있다.
그리고 부동산 경매는 위의 단점들을 보완하는 특징들을 갖고 있습니다.
(1) 일반적인 매수에 비해 저렴하다 : 특히 몇번 유찰이 되면 더 저렴해진다.
(2) 청약 당첨확률보다 '낙찰'확률이 높다.
(사실 가격 높게 쓰면 무조건 낙찰받을 수 있지만 수익률이 낮아질 수 있음)
(3) 법원을 통해 절차가 진행되므로 매매시 리스크가 적다.
(권리관계 및 채무의 인수 관련한 리스크가 있지만 이러한 정보들은 경매 입찰 전 모두 조사할 수 있음, 명도*와 관련된리스크는 인도명령 및 강제명령 등의 방법을 통해 보완가능
*낙찰 받은 부동산에 거주하고 있는 임차인을 내보내는 일
따라서 이러한 방법들의 대안으로 최근 다시 각광을 받고 있는 부동산 투자 방법이 바로 경매입니다. 그리고 흔히들 부동산 경매는 너무 어렵고 리스크가높다고 생각하는 사람들이 많은데, 이 책의 저자 두 명은 이러한 선입견과 관련한 현실적인 답을알려주고, 경매/공매와 관련한 다양한 팁을 알려줍니다. 그래서 막연하게 '어려울 것 같다'라고 생각했던 생각이 사라지고'도전하고 싶다'는 마음을 가지게 되었습니다.
특히 이 책을 읽고 알게 된 사실 중 하나는 위에서도 적은 '권리관계 관련 리스크'입니다. 경매에 관해 아무것도 알지 못하던 시절에는 '덜컥 부동산을 낙찰했는데 나도 모르는 권리관계들이 덕지덕지 붙어 있으면 어쩌지?'
라는 생각을 한적이 있었는데 사실상 경매전 등기부등본 등을 통해 이러한 권리관계들이 모두 표시된다는 사실을 알게되어 그런 생각이 무지에서 비롯된 선입견임을 알게 되었습니다.
그리고 대법원 경매사이트 이외에 스피드 옥션 등 유료경매 사이트들이 많은데 이런 사이트에 들어가면 애초에 이러한 복잡한 '특수 물건'은 빨갛게 표시해 놓기 때문에 초보자는 입찰하지 않으면 된다는 사실도 알게 되었습니다(저자는 위험한 물건이 수익률이 높은 것도 아니고 위험하지 않다고수익률이 낮은 게 아니라고 주장합니다)
한편 책에서 유용하게 배운 두번째 지식은 '명도'와 관련된 것입니다
부동산 경매에 대해 잘 알지 못하고 선입견을 가지고 있을 때에는, 경매를 통해 아파트 등을 낙찰 받는 경우 무조건 점유하고 있는 임차인 또는 집주인과 싸워서 ‘쫓아내야’한다고 지레짐작하고 있었습니다.
그러나 실제로는 생각보다 간단하고 깔끔한 진행이 가능함을 알았습니다. 예컨대 낙찰자가 잔금을 내고 6개월이내에 ‘인도명령’을 신청하면 법원은 ‘간단한 심리 절차를 거쳐 소유자,채무자, 임차인 등 기타 대항력없는 점유자에게 집을 비우라고 명할 수’ 있습니다. 이를 인도명령이라고 하며 신청서만 제출하면 되어 절차도 꽤 간단하고 비용도 12만원 내외로 저렴하다는 것을 알았습니다.
그리고 인도명령 단계에서 점유자가 나가지 않는 경우 ‘강제집행’ 을 통해 점유자를 내보내는 절차를 밟게 되는데, 강제집행 절차의 초기단계라고 볼 수 있는 예고집행(채무자에게 이사할 시간을 줌(2주))단계에서 점유자와 이사협의가 되는 경우가 90%이상이라는 점을 알게 되었습니다.
즉 낙찰만 받게되면 그 이후 명도 등 흔히들 ‘두려워하는’ 단계들은 법적인 절차와 서류들, 그리고 약간의 노무비만 지급하면 대부분(90%이상)해결되는 절차라는 점을 알게 되었고, 이는 다시 경매라는 영역에 도전하고 싶은 마음을 굳혀주었습니다.
이러한 주택 경매외에도, 일반인들에게는 비교적 생소한 분야라고 볼 수 있는 ‘유체동산’* 경매와 공매에 대해 설명해 놓은 장도 있어서, 부담없이 재밌게 읽을 수 있었습니다.
*자동차 등
갈수록 높아져만 가는 부동산 가격에 평범한 사람들은 삶의 희망을 하루하루 잃고 있습니다. 그러나 매매와 청약 이외에도 부동산을 ‘싸게 사는’방법은 아직 찾아보면 일부 남아있다는 사실을 이 책을 읽고 알게 되었습니다. 향후 부동산 시장이 더 과열되면 풍선효과로 인해 경매시장 또한 과열되어 낙찰가가 높아지는 부작용이 있을 수도 있지만, 금리인상기 및 부동산 하락기가 왔을 때 <부동산 경매의 기술>을 미리 배워둔 사람은, 그러한 시기에 '기회'를 잡을 수도 있지 않을까 하는 생각을 해봅니다. 부동산과 관련하여 희망이 없는 사람들, 또는 아직 자본이 없지만 시간은 많은 사회초년생들에게 이 책을 추천합니다.
