이 책은 내가 오래전부터 블로그나 방송등을 통해 자주 접했던 빠숑 김학력 저자의 책이었고, 목차를 봤을 때 현 부동산 시장에서 내가 딱 원하는 내용들만 선점하여 담아둔 책이라 꼭 읽고 싶어서 독서통신을 신청했다. 이 책의 내용 중, 요즘 가장 핫한 지식산업센터에 대한 내용들이 가장 와 닿았는데, 그 부분을 작성해 보려고 한다.

최근 지식산업센터에 대한 투자가 폭발적인 인기를 끌고 있다. 아파트형 공장이라고도 불리며, 최근에는 첨단산업센터 등으로 불리기도 한다. 지식산업센터는 입지에 따라 선호되는 업종이 다르다. 오피스 용도인지 공장 용도인지에 따라서 다르고 결국 투자자도 선택을 해야 한다. 하지만 영원히 지속될 수 없는 호황 시장이다. 실사용자가 아닌 순수 투자자라면 탈출 전략이 필요할 수도 있다.

지식산업센터는 한 건축물에 제조업, 지식산업을 영위하는 기업과 지원 시설 그리고 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 다층형 건축물을 뜻한다. 과거 공장을 위시한 제조업 분야가 근간이었을 때 여러 공장이 모여 있는 건물인 아파트형 공장에서 IT 등 지식 산업을 영위하는 기업이 공존하는 현실을 반영해서 새로 만든 용어이다.

지식산업센터는 다른 건축물들과는 달리 준공업지역이나 신규 택지개발지구에 주로 건설된다. 그래서 서울에는 한정된 숫자만 공급이 이루어지는 상품이기도 하다. 어찌보면 오피스텔과 그리 큰 차이가 없어 보일 수도 있다. 특히, 오피스 목적으로 활용되는 경우는 더욱 그러하다. 하지만 용도구역에서부터 실제 사용, 소유자까지 많은 부분에서 차이가 있다. 가장 큰 차이는 오피스텔은 주거 혹은 업무, 두 가지 용도로 사용할 수 있지만 지식산업센터는 오로지 업무 용도로만 사용할 수 있다는 점이다. 현재는 부동산 투자 시장의 틈새상품으로 그 역할을 톡톡히 하고 있다.

서울에서 지식산업센터중에 가장 핫한 곳은 송파구 문정동, 성수동, 영등포구이다. 그 중에 문정동을 살펴보겠다.

시세로만 따졌을 때 서울에서 지식산업센터로서 가장 평당 가격이 비싼 지역은 문정동이다. 문정동 지식산업센터는 최근 몇 년 동안 시세가 가장 크게 상승했기 때문에 시세차익형 투자처로도 대단한 인기를 끌었다. 시세차익형 투자처였지만 임대 수익형의 역할은 점차 축소되었다. 왜냐하면 이미 임대 수익률이 3% 이하이고, 시세가 상승하면 할수록 월 임대료가 고정된 상황에서는 임대 수익률은 계속 감소할 것이기 때문이다. 최근 분양을 성공한 사업장이 등장하면 그 분양가를 기준으로 시세가 다시 재편되기도 한다.

지식산업센터에서 투자시 반드시 체크해야 할 포인트가 있다.
우선, 시세가 안정적으로 상승하려면 거래량이 함께 증가해야 하는데 현재 기존 지식산업센터의 매물을 구하기가 어렵다. 아예 매물이 없다.

두 번째로는 대출을 실행할 금융기관의 감정평가가 상승 폭을 아직 반영하고 있지 못하다는 점이다. 투자 상품으로 지식산업센터를 가장 선호하는 이유 중 하나는 대출 비율이다. 아파트 같은 주거 시설은 대출 규모가 적고 그마저도 대출 실행이 안 되는 경우가 꽤 많은데, 지식산업센터의 대출은 규제가 거의 없고 매매가의 80%까지는 나왔으나, 현재는 이보다 적은 60~70% 선의 대출이 가능한 상태라고 한다.
현장에서는 현재의 지식산업센터 매물의 품귀 현상 대안으로 신규 분양과 분양권 전매를 추천하고 있다. 지식산업센터에 관심이 많은 투자자라면 기존 지식산업센터의 매물을 꾸준히 검색해야 할 것이고, 분양의 경우는 시행사에 직접 연락해 보는 것도 좋다.

지식산업센터는 현재 가장 인기 있는 부동산 투자 상품이다. 현재 인기 지역들의 매물을 구할 수 없는 상황이다. 사정이 이렇다 보니 지식산업센터 매물이라고 하면 묻지마 매수, 묻지마 투자의 상황까지 이어지고 있다.

핫한 시장일수록 기본에 더 충실해야 한다. 지식산업센터의 기본은 업무시설이다. 공장이든 오피스든 그 공간을 채울 임차 기업을 구해야 한다. 그것이 가장 우선순위이다.

영원히 시세가 오르는 부동산은 없다. 입주 기업의 수요를 반드시 따져봐야 하고, 그 기업들이 그 지식산업센터를 선택할 때 입지 경쟁력, 가격 경쟁력, 상품 경쟁력을 모두 따진다는 것을 절대 잊어서는 안 된다. 평생 같은 수익률을 유지할 수는 없다. 향후 수익률 추이를 반드시 추적해서 관리해야 하고 시세 상승이든 수익률 저하든 지속적으로 부정적 시그널이 발생하기 전에 매도하고 늘 전략을 준비해야 할 것이다.