갭투자의 장단점
장점
1. 초기투자금에 대한 부담을 낮출수있다.
2. 전세금 상승시 상승분만큼의 투자금을 회수할수있다.
3. 투자금액 전체를 회수하게 된다면 수익률은 무한대가 된다.
단점
역전세 발생시 손실의 발생
결론
매수,매도 타이밍이 가장 중요함
갭투자 고려지역
청주 : 매매가 대비 전세가율이 높아 갭투자가 용이한 지역 + 공주가 1억이하가 많아 투자자 유입이 많았음
청주는 지역별 매물의 숫자를 파악하고 매매 및 전세 시세파악 및 갭이 얼마나 줄어드는지 확인하고 들어가야 할 지역임
동별 편차가 큰편이기 때문에 세종 및 천안보다 절대가가 싸다고 단순히 생각하고 사야하는 지역은 아니하는 의미
광주 : 2021년 상승의 시작이 있었고 추가 상승이 이루어진 곳
광주도시철도 2호선 역세권 중심으로 투자자 유입되었음
전주의 시세가 상승하면 광주도 자극을 받아 상승하는 행태를 보이기도 하므로 전북과 전남의 대장이 어떻게 음직이는지 파악해보는것도 의미있음
또한 광주의 매물은 네이버가 아니라 사랑방에서 보고 파악하는 것이 좋음
2호선 역세권의 영향을 받는 지역에 투자자가 유입이 되는것은 사실이고 전세매물도 부족하지만 실수요가 풍부하지않기때문에 투자자의 전세매물이 조금만 풀려도 전세가가 흔들리는 일이 빈번한 특징이 있음
목포 : 3년연속 하락하여 바닥을 찍었고 2024까지 물량이 많은 편은 아니라 인구가 30만 이하의 도시이다보니 반등과 회복은 예상되나 조심스런 접근 방법이 필요함
가격만 맞는다면 매매나 전세의 거래가 진행되는것은 사실이나 투자자의 매수가 많지 않다 보니 시세의 상승이 미미했던 점이 있었음
신중한 접근이 필요함
극초기구역의 투자
썩빌. 썩아 등 낡고 저렴한 주택이 향후 도시 개발 계획에 따라 재개발 혹은 재건축이 될 가능성이 높은 상품에 투자하는 것
극초기 재개발 투자시 입지의 조건
1. 소액투자 매물이 다수 존재할것
2. 공주가 1억 이하일것
3. 법인 거래일것 : 단기매매 가능 - 많은 물량의 회전 가능
극초기지역 투자의 가장 큰 목표는 차익 실현
투자 성공의 기준은 갭으로 투자자가 지속적으로 유입되어야만 갭이 벌어지고 정비구역지정 동의서 징구가 이루어지고 있어야 투자자의 차익이 실현됨
가장 주안점을 둘것은 지차제별 주거정비지수 충족 여부의 확인!!
구로구 : 소규모 재건축 활발. 기부채납이 필요없는 종상향적용 구역, 신구로선 호재로 호가 상승
ex)남구로빌 : 강남과 직접 연결되는 7호선 남구로역 인근의 노후도 충분히 보존되어 재개발 기대감이 높았음
거래 가능한 물건이 많아 환금성이 높았고 그래서 시세도 덩달아 상승함
창동빌라촌 : 준공업지역 / 용적률이 높음 / 서울 시장 교체로 가능성 높아짐
강남구 소규모 재건축 : 시행구역 1만제곱미터 미만, 기존세대수 200세대 미만- 개포동, 우면동, 일원동
고도지구, 자연경광지구는 종상향불가대상
용산구 : 원효로 지역과 효창동 지역 - 3899세대 중 임대가 40%이상으로 재개발 진행시 임대물량 확보가능
노후도 검토가 필수인데 신축 빌라가 꽤 많이 들어선것은 악재라고 볼수 있음
용산전자상가 : 썩상 - 문제점이 있음
도정법에 따르면 재건축을 추진하는 경우
1.상가소유자는 상가만 배정받을수 있음
2.건축법에 따른 재건축을 진행하려면 상업지역이나 준주거지역이어야하며 신축세대수가 300세대 전용면적 297m 이어야함
3. 공실이 많은 -쇠퇴됨
인천 : 서울대비 수요기반은 약하나 절대가가 싸다는 장점
만수동 , 구월동, 가정동, 신현동
의정부 : 의정부 서쪽 빌라
부산 : 정비구역지정을 위해 사전타당성저사 신청- 호가 올라가고 그것이 통과되면 정비구역으로 대우받아 시세 상승
괴정뉴타운, 보수동, 용호동,광안리극초기투자구역
대전광역시 : 땅이 넓어 속도전이 필요한곳 이유는 빌라보다 단독이 많아 투자금이 크기때문
정비구역으로 지정되기 위해서는 연면적 노후도를 포함해 접도율, 호수밀도, 과소필지율등을 고려해야함
해제지역의 검토
1. 정비구역 지정조건 충족 - 노후도
2. 입주민들의 의지
3. 살만한 매물이 있는가
4. 정부의 입장
ex)관악구: 신축빌라 개발로 노후도 충족이 어려운 곳이 있음 . 반면에 마을버스가 들어가지 못할정도로 낙후도 곳도 있어 고려대상임
강북구 : 미아사거리 부근은 이미 가격 상승 및 공주가 1억미만 없음
북한산 아래는 고도지구라 개발이 쉽지않음
위와 같은 곳들은 과거 지정되었으나 해제되었고 이제는 다시 고려될만한 구역들이긴 하나 사업진행가능성을 염두해 두어야할 필요가 있음

기존에 빠숑의 책과는 좀 많이 다른 필체과 느낌이었다,,
빠숑이 공동 저자로 이름을 올리긴 했으나 숟가락만 올렸구나 하는 느낌이 강하게 들지만
이책을 통해 궁금했던 지역을 한번에 간단히 둘러본 느낌이며 과연 책에서 언급된 이곳들이 어떻게 변모할지 기대된다,