사실 부린이라면 다들 그렇겠지만 용어에 대한 어려움이 있는데, 이번에는 '조합원 분양가', '프리미엄', '이주비 대출', '권리가액' 등 수치들까지 나오니까 머리가 복잡했다. 눈으로만 읽고 넘어갔으면 절대 이해하지 못했을 텐데 '해피리치 북클럽'의 큰 메리트이기도 한 리치님 핸드메이드 '워크시트' 에 나온 문제를 해결해가면서 더욱 잘 이해할 수 있었다.
무엇보다 '재건축, 재개발'에서 내가 이해한 가장 중요한 포인트 는 내가 '재건축, 재개발'에 투자할 비용을 뽑아내고 미래 지어질 새 아파트의 가치를 확인해 그 차이만큼을 수익으로 내는 거였다. 이를 가리켜 리치님은 '안전마진' 이라고 표현했다.
<대한민국 재건축 재개발 지도>란 표현 맞게 전국 재건축 재개발이 되고 있는 현황에 대해 자세히 분석 했다. 왜 재건축 재개발이 되면 해당 지역이 더 가치가 있어지는지, 각 지역마다 부동산 흐름을 어떠한 가치가 이끌고 있는지까지 이해 할 수 있어 좋았다.
명절 때 부산을 돌아다니면서 부산의 오래된 중심인 '온천장' 지나갔는데 그곳의 주택들이 다 무너지고 '아파트'들이 들어서고 있는 모습이 그냥 지나쳐지지 않았다. 누군가는 이 아파트 건설에 웃고 울었겠구나 하고 사람들의 모습이 보이는 듯했다.
이름만 들어도 설레는 이 책의 저자는 아임해피(정지영)님이다청약시장을 겪어보신 분들
아임해피님을 무조건(?) 알게 되어 있다.
일명 청약의 신으로 나도 아임해피님의
<대한민국 청약지도>라는 책을 통해
청약제도의 구석구석에 대해
배울 수 있는 계기가 되었다.
현재 청약시장이 거의 바늘구멍처럼
되어버린 상황 속에서
아임해피님은 무주택자들에게
가장 실질적인 부동산 정보를 제공해주시려
이 책을 쓰셨다고 한다.
공급은 적고 신축은 비싸다. in서울을 희망하는 자에게 마지막 남은 기회는 재재(재개발, 재건축)뿐 이다. 재건축보다는 재개발이 그나마 가격적으로 접근성이 열린 편이라고 생각한다. 최근 부동산 트렌드인 썩빌, 공주가 1억 이하, 극초기 재개발 지역 중 서울에 접목시킬 수 있는 투자방식은 썩빌 혹은 극초기 재개발 지역, 결정적으로 그 교집합 이라고 생각한다.
in서울, 괜찮은 지역에 신축 아파트 한 채를 희망하는 자로서 시중에 나와있는 재건축, 재개발 관련 책은 모두 구입했다. 사실 구입을 고민할 때 " 청약은 문턱이 높고, 신축은 비싼 당신에게 '천국으로 가는 비상구'가 열렸다 "는 문구를 보고 "이게 무슨 X소리야" 육성 터트리며 거르려고 했다. 내집마련이 절실한 소액의 예산을 가진 독자층이 읽을 책일텐데 과도한 홍보는 대체로 홍보일뿐, 그이상의 해답을 주는 꼴을 못봤기 때문이다. '빠숑'이라는 이름도 거슬렸다. 초기에는 인문학적 지식과 부동산 현장에서의 다양한 경험이 결합한 책이 너무 좋았지만 최근에는 무분별하게 거친 호흡으로 책을 펴냈고, 또 독자에게 영양가 있는 정보를 제공하지 못한다 판단했기 때문이다. 그런 그가 추천한 책은 대체로 '믿고 거른다'. 같이 방송하는 패거리들끼리 홍보하는 형태라 판단하기에. 그럼에도 불구하고, 겸손한 마음으로 돌아와 주문해봤다.
(1부. 무심코 흘려보내는 시간을 돈으로 바꾸는 마법) 재건축.재개발이 왜 중요한지 다룬다. 청약은 '로또'지만 청약이 어려우진 지금, '청약이 될' 물건에 미리 선점해 100% 당첨되는 것과 같은 효과가 있다. 재건축.재개발을 앞둔 물건은 '안전마진' 확인이 쉽다. 재건축.재개발 투자는 '보물찾기'와 비슷하다. 주변에 재건축.재개발 결과물을 확인하고, 미래를 보는 상상력을 키워, '시간'을 '투자'해 '미래 가치'를 선점해야 한다. 집이 없어도, 있어도 재개발.재건축은 필수과목처럼 공부해야 한다. '새 아파트에 입주하는 것'이라는 목표 하에 '트리거 아파트'만 고집하지 않고 'B급 아파트 전략'을 세우는 것도 방법이다. 사업 불확실성이 염려된다면 항상 현장에서 답을 찾아야만 한다. 돈이 없을 때는 초기 재개발을 노려 '똘똘한 구축'을 발견해내야 한다. 더울어 '서울만 정답이 아니다'라는 결란도 내릴 수 있어야 한다.
(2부. 하루라도 더 빨리 미래가치를 선점하라) 진행 순서와 자금 스케쥴을 다룬다. 재건축.재개발의 심플한 5단계를 이해하는 것이 필수다. 1단계 정비구역 지정, 2단계 조합설립인가, 3단계 사업시행인가, 4단계 관리처분인가, 5단계 일반분양이 그것이다. ① 정비구역 지정 단계에서는 선을 그었다라고 이해하면 편하고, 사업 초기 단계이므로 구역이 해제될 수 있는 리스크는 존재한다. ② 조합설립인가 단계에서는 동의율을 충족해야 하고, 1군 시공사가 입찰했다면 사업성은 보장된 것이라 볼 수 있다. 단 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 '조합원 지위 양도'가 금지된다는 것을 명심해야 한다. ③ 사업시행인가 단계에서는 총세대수를 보고 일반물량을 체크해야 하고, 조합원분양 시 평형 선택에 눈치 작전이 필요하다. 서울은 사업시행인가 이후 시공사를 선정한다는 점이 특징이다. ④ 관리처분인가 단계는 비교적 수월한 편으로, 이후 조합원의 물건은 '입주권'으로 바뀌며, 투기과열지구에서는 '재당첨제한' 대상이 된다. 재개발은 철거가 다소 지체될 수 있으며, 조합원 동.호수 추첨과 '이주비 대출'이 실행된다. ⑤ 일반분양 단계는 조합과 HUG의 줄다리기가 관거이며, 소유권 이전 등기를 마치면 조합은 해산된다. 언제 사면 좋을지, 그리고 예외규정 등에 따른 일시 '블랙프라이데이' 기간은 언제쯤인지, 자금스케쥴은 어떤 형태로 진행되며, 만반의 준비를 마친 후에는 손품, 발품, 입품까지 모두 동원해야 한다.
