집값이 두세 배로 치솟으면서 집값에 대한 관심이 높았다. 그러다보니 부동산 관련된 책에 눈길이 갔다. 저자는 1천만원 가량으로 부동산 투자를 시작해 성공한 인물이었다. 2013년부터 빌라를 경매에서 낙찰받아 성과를 본 뒤 돈을 모아 저평가 지역의 아파트에 투자하며 수익을 실현하였다고 한다. 10여년 동안 부동산에 투자하며 시행착오 끝에 그가 터득한 부동산을 움직이는 원리를 이 책을 통해 알고 싶었다.
앞으로 부동산 전문가들은 3~4년 후 그러니까 2023년경부터 집값이 하향 안정화하리라고 전망하고 있는데 저자는 그 시점에 절대 집값이 떨어지지 않는다는 근거를 제시하고 있다. 부동산 투자 초보에는 금리나 유동성 대출 외화보유액 환율 심리 등 통계와 데이터를 보며 투자를 시작했지만 이것돌은 집값이 오르고 내릴지 속 시원하게 답해주지 못했고 '공급이 부족하면 집값은 오른다'는 해답을 얻었다고 한다. 공급 말고는 다른 답이 없다는 것이다. 26번째 아니 그 이상의 규제가 나와도 공급 과잉이 오지 않는 한 집값은 내려가지 않는다는 얘기다. 공급이 많고 적음에 따라 집값이 결정된다는 확신을 가지고 과감히 투자를 하였고 다른 요인들은 참고만 했다고 한다. 현재 그에게 경제적 자유를 안겨준 제1 투자 원칙은 바로 공급이 많으냐 적으냐 이다.
그가 찾은 공급의 원리는 '사람들이 원하는 지역에 원하는 주택유형과 크기의 집을 충분히 공급하지 않으면 집값은 상승한다'이다. 실제 사람들이 들어가서 거주할 아파트가 부족하면 집값은 오를 수밖에 없다는 것.
그는 앞으로 2021년부터 2023년까지 나올 입주물량은 줄어드는 추세로 앞으로 3년간 공급이 없다고 말한다. 2021년부터 열심히 분양한다고 해도 2024년에나 입주가 나오는 그때까지 '공급 공백기'는 무엇으로 채울 것이냐는 말이다. 3기 신도시의 경우 직접 들어가 살 수 있는 입주물량은 2026~2027년은 되어야 가능하니 말이다. 2030년은 도래해야 새 아파트가 나올 것이며 피부에 와닿는 집값하라은 이때쯤 가능할 것이라고 내다 보았다. 수도권의 적정 공급량은 매년 경기도 15만, 서울 5만, 인천 2만호로 매년 약 20만 호가 나와야 하고, 3년간 계속 쌓여 총 60만 호가 공급되어야 수도권 부동산이 정점을 찍고 하락장으로 접어들 것이라고 했다. 이런 점으로 미루어 볼 때, 가격 조정은 현실적으로 2026~2027년에나 가능할 것이라고 전망했다.
그는 보수적인 투자성향이라면 다음에 나올 리모델링 기능성이 있는 아파트가 빌라보다 투자하기 낫다고 말한다. 아파트는 리모델링 이야기가 나오지 않더라도 빌라보다 환금성이 좋고 수요가 많아 매도가 수월해 위험이 낮다는 것이다.
또 부동산 상승장 후반후에는 리모델링 사업이 대세가 될 것이라고 했다. 과거엔 재건축 재개발 이야기만 나왔지만, 최근 리모델링 이야기가 솔솔 나오고 있는데 그 이유는 사업성이 나오는 가격에 도달했기 때문이라고 한다. 리모델링은 재건축과 비슷하지만 아파트 연식이 15년 이상이 된 아파트를 멸실하지 않고 겉, 내부 평형과 구조를 새롭게 만드는 것이 다르다. 리모델링 절차는 6단계로 이루어지는데 15년을 경과하면 사업을 추진할 수 있다고 한다. 수직증축은 안전진단에서 B등급, 수평 별동 증축은 C등급이며 가능하다. 재건축은 D등급을 받을 정도로 낡아야 하는데 말이다. 주민 동의율도 66.7%만 받으면 사업을 할 수 있다고 한다. 재건축이 75% 동의가 필요한 것과 비교했을 때 상대적으로 수월한 것이다. 저자는 재건축이든 리모델링이든 추진한다는 이야기만 나와도 돈이 몰려든다고 말한다. 실제로 이미 리모델링을 진행하는 아파는 가격이 크게 올랐다. 매수하고 싶어도 집주인들은 더 상승하리란 기대감에 매물을 내놓지 않는다고 한다. 따라서 관심을 가져야할 리모델링 투자는 현재 사업이 진행되지 않지만 앞으로 추진 이야기가 나올만한 아파트를 미래 매수하는 것. 리모델링이야기가 나올 확률이 높은 곳을 찾아 먼저 투자해 놓고 차후 사업 추진 소식이 나와 투자자들이 매수하고 싶어 몰려올때 매도해 수익을 실현하면 된다고 일러준다. 그의 매도 원칙 첫번째는 수도권 부동산 사이클 하락이 오기 전에 한다는 것이다. 수도권의 정점을 2026년~2027년으로 예상하고 2016년 12월이 부동산 상승장의 꼭대기로 가정하면 매도는 2025년 12월에 하는 것이 좋다고 말한다.