우리가 주택을 소유하는 방법은 여러가지가 있다. 우선 기존 주택을 매수하는 방법, 다음은 청약에 당첨되어 분양권을 가즌 방법, 마지막으로 재건축, 재개발 주택(또는 입주권)을 매수하여 나중에 새집을 받는 방법 등이 있다. 그런데 청약은 최소 60점 이상이 되어야만 하는 로또이므로 가능성이 크지 않다. 그리고 기존 주택 매수는 현재 시세대로 매수하므로 향후 시세가 상승해야 투자수익을 얻을 수 있는 반면 재개발, 재건축 주택 매수는 불확실성이 반영된 미래의 높은 가치를 현재 할인해서 좀더 싸게 살 수 있는 방법이다. 따라서 우리는 세번째 방법을 열심히 공부할 필요가 있는 것이다.

재개발, 재건축은 사업초기에 투자하면 투자금은 적게 드는 대신에 시간이 오래 걸리고 어는 정도 사업이 무르익은 중후기에 투자하면 프리미엄이 붙어 투자금은 상대적으로 더드는 대신 사업에 속도가 붙어 그리 오래 기다리지 않아도 된다. 먼저 재개발 현장에서는 단독주택과 빌라의 비율을 파악해야 한다. 대지면적이 같은 땅에 각각 단독주택과 빌라가 들어서 있다면 단독주택에는 단 한장의 조합원 입주권만 주어지지만 빌라에는 가구마다 입주권이 다 돌아간다. 만약 당신이 단독주택 소유주라고 생각해보자. 같은 면적의 땅을 주고 바로 옆 빌라에서는 여러 명의 사람이 여러 채의 새 아파트를 나눠 갖는데 잔신에게는 단 한채만 준다고 한다. 그렇다면 쉽게 동의하고 싶은가? 이처럼 구역내에 단독주택이 많다면 사업진행이 더딜 가능성을 한번쯤 의심해 보는게 좋다. 재건축 추진구역에서는 아파트 전체의 단합도 중요하지만 동마다 서로 다른 잡음이 발생할 우려는 없는지 주의깊게 살펴야 한다. 재건축 조합은 전체 구분소유자중 75% 이상의 동의를 받았을 때 설립이 가능한데 동시에 개별 동마다 50% 이상의 동의도 필요하다. 특히 한강뷰와 같이 단지 내 특수한 영구조망을 누리는 동이 포함된 경우가 대표적으로 동호수 추첨에 따라 완전히 뒷동으로 밀려날 여지가 있다면 당영히 한강뷰를 누리고 있는 사람들이 반발할 여지가 크므로 조만권을 보장한다는 내용을 조합 정관에 기재해야 할지, 기재한다면 어떤 식으로 써야 할지를 논의하고 결정하는 동안 시간은 지체될 수밖에 없다.
재건축과 재개발을 통틀어 상가, 종교시설, 학교 등도 사업의 속도를 늦추는 요인이 된다. 당장의 생계와 직결된 문제인데다가 새 아파트로 거듭난 이후에도 이들 역시 좋은 자리를 차지하고 싶어하기 때문이다. 재건축 재개발 구역을 임장할 때에는 단지 눈으로만 그 구역을 훓는 정도로 그쳐서는 안 된다. 때로는 구역내 단독주택 소유주가 되어보기도 하고 때로는 상가의 주인이 되어보기도 하면서 각자의 입장을 헤아려 보아야 한다. 청약을 할 때에도 항상 B급 전략이 유효하다. 모두가 주목하는 트리거 아파트에 누구나 선호하는 판상형 구조만 바라볼게 아니라 주변의 B급 아파트 중에서도 경쟁률이 낮은 비선호 타입을 노려 당첨확률을 높이는 전략이다. 집을 포함한 모든 자산은 내것이 되었을 때 진정한 의미가 있다. 트리거 아파트가 나오면 그 지역의 시세는 함께 오르기 마련이고 트리거 아파트의 영향을 받은 B급 아파트 값 역시 덩달아 오르기 때문이다. 재건축 재개발도 마찬가지이다. 나는 오히려 누가봐도 대장 아파트인 단지에는 섣불리 진입하지 아니한다. 구역도 넓고 초역세권에 모두의 입에 오르내리는 그야말로 핫한 단지에는 일부러 투자하지 않는 것이다. 대장 아파트에는 그만큼 이해관계자가 많고 주변의 다른 아파트를 압도할 만한 최고의 퀄리티를 끌어 올리고자 조합원들의 욕심이 많이 반영될 수 밖에 없기때문이다. 즉, 속도를 높여야 할 시점에 의견이 한데 모아지기 힘드니 주변의 다른 구축아파트가 모두 입주를 마치고 수년이 지날때까지 사업이 지지부진한 경우가 허다하다.

최근 전혀 생각지도 못했던 공공주도 재개발 후보지는 초기 냉담한 반응에서 대책 발표후 두달여만에 초기 동의율이 50%를 넘기 지역이 나올 정도로 빠르다. 이유는 이것 아니면 답이 없다는 절박함이 주민들의 마음을 부추기 것이다. 또한 재개발 재건축 사업으로 얻은 입주권을 입주시점까지 가져가는 조합원은 실제 10%도 되지 않는다. 이것은 "오래 기다리기 싫어서" 라기 보다는 "시세차익을 누리고 더 빨리 더 좋은 곳으로 옮겨가고 싶어서" 라고 해석하는게 맞다.

결국은 실제 행동하는 사람과 그렇지 않은 사람의 차이는 엄청나다. 부지런히 손품, 입품, 발품을 팔면서 내 조건에 맞는 집을 찾아내고 기회가 왔을 때 적극적으로 행동해야 한다. 마지막으로 현 시점에서 서울에서 내집을 마련하는 방법중 재건축 재개발보다 좋은 것은 없습니다. 특히 무주택자와 1주택자에게는 황금같은 기회이다. 무주택자에게는 생애 첫 집이 생기는 것이고 1주택자에게는 상급지로 갈 수 있는 부의 로드맵을 만드는 일이기 때문이다. 진정 내집을 마련하고 싶다면, 진정 부자가 되고 싶다면 현장에 가서 눈으로 보고 가슴에 새기고 그것을 임장노트에 쓰면서 공부하는 것이 최고의 방법이다.