최근 부동산 투자의 트렌드중 하나는 단연 갭투자이다. 갭투자는 부정적인 용어가 아니라 자본주의 경제하에서 당연히 사용되는 레버리지 투자방법으로 주로 시세차익을 목적으로 주택의 매매가격과 전세금의 차액이 적은 부동산을 임차인, 즉 세입자의 전세자금을 레버리지로 매수하는 것을 말한다. 여기서 매매가격과 전세금의 차이를 통상적으로 갭이라 부른다. 이러한 갭투자의 장점을 3가지로 정리하면 다음과 같다. 첫째, 매수자 입장에서는 실제 투자금액이 전체 매매가에서 전세금만큼을 뺀 금액이 투입금액이 되니 레버리지 만큼의 초기 투자금에 대한 부담을 낮출 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 둘째, 임대차 기간이 끝난 후 재계약을 하거나 다른 세입자를 새로 들일때 전세금이 상승할 경우 그 상승분 만큼 그 투자금을 회수할 수 있습니다. 셋째, 결국 매도시점에 매수가격 대비 집값이 상승한 만큼 시세차익을 볼 수 있다면 성공한 투자가 됩니다. 투자기간내에 전세금 상승으로 투자금액 전체를 회수하게 되면 수익률은 무한대가 될수도 있기때문에 가장 인기있는 부동산 투자방법이 되었습니다. 하지만 완전히 안전한 투자방법은 아닙니다. 임대차 기간내에도 역전세가 발생하면 추가 투자금을 더 지불해야 할 수 있습니다. 가장 큰 리스크는 매도시점에 매수시세 대비 매매가격이 하락하게 되면 고스란히 손해볼 수 있다는 점입니다. 결국 갭투자는 매수 매도 타이밍이 가장 중요한 것이다. 따라서 최적의 매수 매도 타이밍을 선정하기 위해서는 과거 사례를 꼼꼼하게 분석하여 전략을 세울 필요가 있습니다.

2008년 금융위기 이후 2012년까지 수도권의 부동산 시장이 침체기를 겪고 매매보다는 전세를 찾는 사람들이 증가했습니다. 주택가격이 더 하락할 지 모른다는 공포로 인해 매수하려는 사람들이 적어지고 상대적으로 안전하다고 판단되는 전세매물을 찾는 사람들이 급증하여 2013년, 2014년에 전세가가 급격하게 상승하고 전세가 상승으로 매매가도 상승합니다. 이 때가 갭투자의 매수타이밍이며 갭투자가 크게 증가하였습니다. 결국 2016년까지 갭투자가 유행하고 2016년 11월에 시세상승이 높았던 지역들 위주로 조정대상지역 규제가 시작됩니다. 2017년 5월 문재인 정부가 들어서면서 규제가 더욱 심해져 갭투자가 주춤해졌지만 시세는 계속 상승하였고 이때부터 투자수요 보다는 실수요 증가로 인한 상승이 4년 동안 계속되었다. 하지만 정부와 시장의 예상과는 다른 방향의 투자가 진행되었다. 규제로 인한 15억원 이상 주택의 주택담보대출이 불가능해지자 상급지로 이동을 원하는 수요자들은 전세를 끼고 일단 매수하였다가 나중에 입주하는 갭투자를 불가피하게 할수밖에 없는 것이다. 또한 취득세 중과규제 회피가 ㄱ능한 공시지가 1억원 미만의 지방의 저가 아파트를 여기저기서 소액으로 갭투자하는 수요가 증가하였다. 이러한 현상은 앞으로도 계속될 것으로 예상된다. 하지만 입주물량이 많은 경우에 전세가는 하락할 수 있어도 매매가는 오히려 상승하는 경우도 꽤 많습니다. 만약 전세가가 상승하는 폭 보다 매매가가 상승하는 폭이 크다면 갭투자는 어려워 집니다. 만약 현재 특정지역에서 매매가와 전세가의 갭이 커질 조짐이 보인다면 투지지역을 변경하거나 해당 지역내 조건에 맞는 상품을 찾아야 합니다. 조건을 변경해도 투자대상이 보이지 않는다면 투자를 중단해야 합니다.

상급지로 이동하여는 수요자가 기존 아파트를 매도한 후 양도소득세를 내고 담보대출을 상환하고 나면 상급지는 커녕 매도한 아파트를 다시 살수도 없는 상황이므로 차후 15억원 이상 부동산 대출이 재개되기를 기대하면서 전세 레버리지, 즉 세입자를 끼고 미리 집을 사두는 갭투자를 활요하는 것입니다. 이러한 갭투자 트렌드가 다시 움직이는 가운데 임대차 3법이 실시되고 전세매물이 급감함에 따라 전세가격이 천정부지로 상승하게 되어 매매가 대비 전세가가 더 크게 오르는 상황이 되자 전세 레버리지 갭투자가 다시 증가하고 있습니다.
정부는 결국 마지막 카드를 꺼내 드는데 부동산 규제의 끝판왕, 토지거래허가구역지정이 바로 그것이다. 기존 집을 소유하고 있는 세대의 경우 해당 지역의 집을 추가로 매수할 수 없으며 무주택자라 하더라도 실거주 목적이 아니면 매수허가가 나지 않습니다. 즉, 전세를 끼고 매수할 수 없습니다. 그러면 토지거래허가구역 인근의 주택으로 매수세가 이동하여 인근지역의 주택이 꾸준히 상승하게 됩니다.

지금은 투자수요이든, 실거주 수요이든 주택이 단순히 거주목적뿐만 아니라 투자상품으로 변하고 있다는 사실을 정부는 인정해야만 한다. 그래야 올바른 주택정책을 수립하여 시행할 수 있고 그래야만 국민들이 편안한 주거생활이 가능한 것이다. 세상은 이렇게 변하고 있는데 정부는 갭투자를 악의 축으로 규정하고 온갖 규제를 집중하고 있지만 집값은 계속 상승하고 있다. 이러한 상황이 계속된다면 결국 그 피해는 중산층을 포함한 서민들만 피해를 보고 상위 계층들은 더욱 부를 축적하는 양극화가 더욱 더 진행되는 것이다.
과연 누구를 위한 주택정책, 규제들인지 깊게 고민해야 할 것으로 판단된다.