부동산 세금은 크게 취득, 보유, 처분 단계에서 부과된다.
먼저 부동산을 취득할때에는 취드겟를 내야한다. 매매금액에 따라 6억원 이하는 1%, 6억원 초과 ~ 9억원 이하는 1 ~3%, 9억원 초과는 3% 세율이 적용된다. 여기에 취득세의 10%인 지방교육세가 추가된다. 예를 들어 주택을 5억원에 구입했다면 1.3%(취득세 1% + 지방교육세 0.1% + 농어촌특별세 0.2%)인 650만원을 취득세로 내야한다. 단 2020년 8월 12일 이후에 다주택자와 법인이 주택을 취득할때는 8% 또는 12%로 취득세가 중과되니 주의해야한다.
부동산 보유 단계에서는 재산세와 종합부동산세를 낸다. 주택의 경우 매년 6월 1일을 기준으로 주택을 소유한 사람에게 1년치 재산세가 부과되고 7월과 9월에 나누어 납부한다. 주택의 공시가격 합계액이 6억원(1세대 1주택 단독명의는 9억원)을 초과하는 경우에는 12월에 종합부동산세를 내야한다.
만일 부동산을 임대해서 세를 받는다면 종합소득세를 내야한다. 주택은 연간 수입금액이 2,000만원 이하라면 14%의 낮은 세율로 분리과세를 선택할 수 있다. 반명 상가는 무조건 다른 근로소득, 사업소득 등과 합쳐서 당름해 5월말까지 종합소득세를 신호하고 납부해야한다. 부동산을 팔때는 산가격과 판가격의 차이인 양도차익에 대해서 양도소득세를 낸다. 특히 주택의 양도소득세는 1세대 1주택자는 비과세로 세금 부담을 없애주고, 단기간에 매매하거나 다주택자가 조정대상지역 주택을 팔때는 중과세로 세금을 무겁게 물린다. 또한 정책적으로 일부 주택에 대해서는 양도소득세를 감면해주기도 한다. 주택의 양도소득세는 부동산 세금 중 가장 복잡하고 부담이 큰 세금이다. 반면 그만큼 절세할 수 있는 방법도 많기 때문에 부동산 투자자라면 반드시 기본적인 내용을 숙지해야한다.
비과세란 국가가 과세권을 포기하여 세금을 전혀 내지 않아도 되는 것을 말한다. 감면 또는 면제란 부과된 세금을 일부 차감해주거나 면제하는 것으로 비과세와 달리 신고를 반드시 해야한다. 양도소득세를 면제 혹은 감면받은 경우에는 감면받은 세액의 20%를 농어촌 특별세로 내야한다. 대표적으로 조세특례제한법상 특례주택에 해당되면 양도소득세를 100% 감면해주는 규정이 있다.
일반과세란 감면이나 중과세가 적용되지 않고 일반세율에 따라 세금을 납부하는 것을 말한다. 중과세란 일반 세율보다 높은 세율로 과세되는 경우를 말하는데 다주택자가 조정대상지역의 주택을 팔때, 2주택자는 기본세율에 20%를 더하고, 3주택 이상일때는 기본세율에 30%를 더해서 양도소득세를 과세한다.
세금은 과세표준에 세율을 곱해서 계산한다. 과세표준은 세금을 부과할 때 기준이 되는 금액을 말한다. 세금의 종류마다 과세표준을 구하는 방법이 다르지만, 과세표준에 세율을 곱해서 세금을 구하는 것은 동일하다.
아파트의 재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액 비율 60%를 곱해서 구한다. 여기에 주택 재산세율을 곱하면 재산세가 구해진다.
부동산 세금이 어렵다고 생각하는 이유는 세금별로 과세표준을 구하는 방법과 세율이 다양하고, 수시로 바뀌기 때문이다.
누진세율은 과세표준이 올라감에 따라 세율이 단계적으로 높아진다. 일정 금액까지는 같은 세율이 적용되고, 그 금액을 넘어가면 더 높은 세율이 적용되는 식이다.
세금은 국가가 부과하는 구세와 지방자치단체가 부과하는 지방세로 나뉜다. 국세인 양도소득세, 상속세, 증여세, 종합부동산세를 계산할 때 활용하는 것이 기준시가이고, 취득세, 재산세 등의 지방세를 과세하기 위해 지자체가 산정하는 가격이 시가표준액이다. 기준시가와 시가표준액은 부동산 종류에 따라 다르게 적용된다. 아파트의 재산세나 종합부동산세가 궁금하다면 공동주택공시가격을 확인해햐하고, 토지르 상속 혹은 증여받는데 취득세가 궁금하다면 공시지가를 조회해야한다. 공시지가란 건축물을 제외한 순수 땅값만 조사, 평가해 공시한 미터제곱당 가격을 말한다. 전국의 모든 땅값을 일일이 평가하는 것은 어렵기 때문에 표본을 선정해서 평가한 후 해당 표본을 토대로 지자체에서 개별 토지의 가격을 산정한다. 이때 표본의 공시가격을 표준공시지가라고 하고 표준공시지가를 토대로 산정한 개별 토지의 가격을 개별공시지가라고 한다.