여유로운 제2의 인생을 위한 대책은? 상가는 잘못사면 상가집된다고도 한다. 그래도 상가나 꼬마빌딩만큼 안정적인 수입과 수익률 그리고 큰 시세차익까지 얻을 수 있는 재태크 수단은 없다. 상가투자가 어렵고 위험하다는 것은 제대로된 분석법으로 공부하지 않았기 때문이다.
상가투자의 성공은 상가 법규를 마스터하는 것과 상관이 없고, 건물주와 임차인의 시각은 다를수 있으며, 실전 상가투자는 상가 이론과도 다르다. 상가투자의 성패는 핵심요소를 놓치지 않는 것이 중요하다. 좋은 입지의 상가를 좋은 가격에 매입하라. 환산임대료가 1층 기준으로 전용평당 10만원 미만의 상가는 취급하지 않는다. 즉 전용평당 임대료가 높을수록 수월한 입장에서 계약을 체결할 수 있다. 실패하지 않으려면 투자대상 물건의 범위를 좁혀라. 경매는 물론 일반물건도 100개중 한두개 정도만 입지와 가치적인 측면에서 매력이 있다.
연수익율 4% 정도의 상가주택이나 꼬마빌딩의 경우 12억원을 투입시 월임대료는 월 400만원에 세금 20%를 가정할 경우 월 순임대수익은 약 320만원정도 나온다. 서울에서 생활할 부부의 적정 생계비가 해결될 수 있다. 반면 일반상가의 경우 약 8억원 정도이면 수익율 6%인 경우 월 임대수익 400만원으로 세금 20% 제외시 순 임대수입이 월 320만원이 될 수 있다. 수도권 핵심 전철역 부근 상가수익률이 6% 수준이다.
통건물보다 개별 상가가 수익율이 높은것이 일반적이다. 당장 월세를 위해서는 개별상가를 투자해야 하고, 보유한 뒤의 자산소득을 위해서는 통건물이 유리하다. 다른 예를 들어보면, 10억원으로 일반적인 상가나 빌딩을 투자할 경우 한달에 5백만원의 월세수입(수익률 6%)를 실현 가능하고, 대출을 받아서 조금 더 큰 상가투자를 하는 경우 대출이자를 제외하고서도 약 7-8백만원 이상의 월세수입도 가능하다.
초고령사회로 진입할 수록 직장을 가는 동선보다는 집근처에서 소비하려는 경향이 커질 것이다. 신도시 상가는 건축비를 과도하게 반영하므로 매입을 하지 않는 것이 좋다.
* 상가 공실의 이유 : 구매수요의 부족, 거시동선상의 문제(파주 운정역-서울방향으로 출근하는데 역은 반대방향으로 위치함), 주동선상의 문제(상가자체 접근성이나 고가분양하여 고임대가 인 경우), 접근성과 가시성의 문제(사람들의 눈에 띄지 못하는 경우), 주변 상가공급의 과다(우리나라는 수요에 비해 상가공급이 대체적으로 많다), 위계구조의 파괴(1층 위주로 공급하는 스트리트형 상가, 위례신도시의 문제),
상가의 고분양가 분양(헬리오시티), 도시계획상의 문제(횡단보도나 출입구 설계 잘못한 경우), 신도시나 택지지구의 일시적 상가 공급 과잉, 코로나 사태로 이동제한(단지내 상가나 근린상가는 유지되지만 중심상가나 유흥상가는 타격을 받는다), 초고령 사회로의 진입(직장이라는 동선이 없어진다), 복합적인 경우
헬리오시티 상가의 경우, 1층 분양을 평당 1.2억원인데 전용률이 40%이므로 전용평당 약 3억원이다. 1.2억/40%=3억원, 전용10평은 되어야 제대로 영업다운 영업을 하므로 실평수 10평 상가는 30억원에 분양되는 것이다. 수익률 4%로 계산할 경우 임대가는 30억x4%=1.2억원이니 월 1천만원이 된다. 단지내 상가에서 뭘 팔면 매달 임대료를 1천만원 내고도 남을 것이 있을까? 편의점, 치킨집, 미용실?
치킨 한마리에 10만원씩 받으면 되나? 사람들로 북적되는 서현역 중심상권처럼 되어야 한다? 월 1천만원 임대료... 그것도 좋다고 마구마구 분양받으러 간다. 그러니 상가분양 받으면 상가집 측 초상집으로 직행하는 것이구...
매수자의 금전적 부담을 고려해서 전용 10평짜리 보다 더욱 잘개 쪼개서 분양했을 것이다. 자기가 장사한다 생각하면 답도 안나오는
면적에 고분양을 마구 분양받아서 어떤 멍청이가 와서 월1천씩 내면서 장사하길 바란다? 자기도 안할 것으로 기대하다니.. 그래도 오늘도
계속 신도시 초고가 분양상가를 달려가서 구입한다. 내집앞에 있는 모델하우스에서 사탕발림에 속아서... 몇년 계약되어 있다는 말에도 속구. 마치 고3생이 지금부터 공부해서 전국 수능수석 하겠다는데 철석같이 믿는다.. 근데 모의고사 성적은 전국 최하위권이거늘...
위례 스트리트 상가분양의 문제점은? 다른 건물형 상가의 경우 1층은 전체상가의 20% 정도밖에 안될 것이다. 그래서 희소성이 있다.
근데 스트리트형 상가는? 1층과 2층 달랑 있으므로 1층이 50%나 된다. 너무 많은 1층이 공급되어서 상가 임대료가 폭락하게 된다.
이경우 신도시가 안정되 되어도 해결되지 않고 계속 공실이 발생할 것이다. 온국민이 모조리 대학나오면? 대학생 취업율을 급락하기
마련이다. 그래서 80년대 80만명 수험생이 현재 40만명으로 줄어도 취업은 더욱 힘들다. 좋은 직장수는 그대로인데? 대학생은 발에 치이기 때문이다.
* 입지분석의 요소
1) 거시동선 상의 입지 : 출퇴근 방향, 거시동선이 주동선보다 중요하다, 최단거리, 안전거리, 활력거리, 평탄거리를 찾는다 + 접근하기 쉽고 시야에 잘띄는 곳을 찾는다, 빌딩내 매점도 출입구나 엘리베이터에 가까운 곳을 찾는다. 대단지 출입구쪽과 2백세대 아파트는 두 단지 사이 상가를 찾는다.
* 신도시내 상가주택 : 아파트와 도보거리인 경우 생활동선상 상가주택중 접근성과 가시성이 좋은 곳 선택, 차량거리인 경우에는 도로와 도로과 만나는 곳이 좋고 막다른 도로나 단지 끝은 않좋다
2) 주동선 상의 입지 : 대규모 유출입시설이 많이 모여있을 수록 상권이 활성화된다. 아파트단지, 대규모 직장건물, 전철역이나 버스정류장, 학교나 백화점, 일단의 상업시설
3) 좋은 접근성과 가시성의 확보
4) 큰 구매수요 : 고정인구와 유동인구
5) 적은 주변 상가의 공급물량
* 가치분석의 요소
1) 현재 상가가치의 분석
2) 향후 상가가치 증대 -리모델링, 용도변경, 접근성과 기시성 높이기 등
