주택 가격 상승과 하락의 본질을 알기 위하여 본 책을 읽었다.

주택시장의 주체는 투자자가 아니고 실수요자이며 실수요자가 내집마련이라는 궁극의 목적을 달성하고 나서야 시장은 비로소 끝이 난다는 결론에 동의하고 싶다. 즉 끝나는 시점은 충분히 공급을 만났을 때이다. 충분한 공급이란 의미는 한 도시의 한계 수요를 넘어서는 주택 공급이 몇년에 걸쳐 일어났을 때를 의미한다.

충분한 공급으로 주택가격이 하락하고 시장이 침체하면 공급이 한계 수요보다 줄어들게 된다. 공급 부족사태가 몇년간 지속되면 이때 정부는 규제를 완화하고 이 완화 신호에 투자자가 반응하여 주택시장 상승의 단초가 제공된다.

주택시장은 상승이든 하락이든 한번 추세가 정해지면 보통 2~3년은 그 추세가 유지된다. 도시의 규모가 클 수록 추세의 기간이 길어지며 도시의 규모가 작을 수록 추세의 기간이 짧아진다.

주택시장 침체의 원인과 결과는 상호 연결될 수 있다. 즉 몇년간 공급이 한계 수요보다 적어 본격적인 상승 추세가 형성되는 시기에 IMF사태와 같은 외부 변수로 일시적 침체가 되었다면 IMF라는 원인이 그 후에 제거되면 공급부족에 의한 상승동력이 다시 유효해 진다는 것이다. 그러므로 상승에 영향을 미치는 원인이 하나가 아닌 복수라면 그 만큼 강도가 크고 기간도 긴 상승장이 만들어질 수 있을 것으로 예측할 수 있다.

한 도시가 가지고 있는 주거 부동산 환경에서 지금 가장 큰 영향을 주는 것이 무었인지 찾아야 한다. 과거에서부터 만들어진 대표적인 것이 주택 노후화와 PIR이라면 현재에 가장 크게 영향을 미치는 것은 입주물량이다. 여기에 정부의 정책과 투자자라는 변수가 끊임없이 충돌하면서 부동산에 영향을 미친다.