부동산투자 법인이 나을까 아님 개인이 나을까 라는 질문에서 부터 시작을 한다
물론 전문적인 부동산투자를 하고자 하는 목표가 있으면 생각해야 할 부문은 분명한 것 같다
부동산투자에 관심이 있기에
그럼 부동산투자의 목적은 무엇인가
당연 투자수익을 거양하기 위함일 것이다
법인과 개인 각각의 장단점이 있으리라
이 책에서는 단기투자는 법인으로 장기투자는 개인명의로 하라고 권유한다
명의는 수단일 뿐, 목표는 수익 창출이다
투자수익의 극대화를 위해서 명의의 선택이 필요할 뿐 수익이 발생하지 않는다면 아무런 소용이 없는 것이다
모든 부동산 관련 책들은 성공사례를 살펴보고 있지만 부동산투자는 투자금액도 클 뿐만 아니라 회수기간이 불특정하고 투자 실패시 재정적 타격이 크게 발생할 수도 있는 분야이다
치마바람으로 시작된 우리나라의 부동산 투자(투기?)는 지금에 와서는 좀 더 전문적인 분야로 발전 성숙하였다
투자와 투기의 애매모호한 경계선상에 있는 경우도 많이 발생한다
전체 부동산시장에 참여하는 주체는 모두 사람이다 법인이라 할지라도 결국은 사람에 의해서 선택하는 것이다
어느 것을 자신이 감당하고 어느 것에 대한 이익을 취할 것인지는 선택의 문제이고 선택에 대한 장단점은 분명히 존재한다
그리고 그 장점을 취하려면 일정한 댓가를 치려야 하는것도 있다 또한 자신이 예상한 대로 흘러가지 않을 뿐만아니라 수학공식처럼 딱 들어맞을 수도 없는 것이 부동산 투자인 것이다
먼저 법인 설립시 장점부터 살펴보자
첫째 명의분산 효과가 있다
둘째 개인보다 대출이 유연하다
세째 비용공제 항목의 범위가 넓다
네째 양도차익 과세에 유리하다
다섯째 자녀가 법인 주주로 참여할 수 있다
또한 내재적인 장점도 가지고 있다
스스로에게 사회적테두리를 만들어준다
내가 나에게 월급을 줄 수 있다
체계적이고꾸준하게 투자할 수 있다
일하는 시간과 장소를 내가 정할 수 있다
노력한 만큼 성장할 수 있다
마지막으로 새로운 시각으로 나를 발견할 수 있다
반대로 법인의 단점도 살펴보자
첫째 세입자 구하기가 다소 어렵다
둘째 때로는 개인보다 세금을 더 낼 수도 있다
셋째 장기투자에는 불리할 수도 있다 공제금액 없고 매년 종합부동산세 최고세율 적용
넷째 숨만 쉬어도 나가는 비용이 있다
다섯째 법인의 고유 업무가 있다
여섯째 국민주택 규모 이상 매도 시 부가가치세를 내야 한다저 법인 설립시 장점부터 살펴보자
첫째 명의분산 효과가 있다
둘째 개인보다 대출이 유연하다
세째 비용공제 항목의 범위가 넓다
네째 양도차익 과세에 유리하다
다섯째 자녀가 법인 주주로 참여할 수 있다
또한 내재적인 장점도 가지고 있다
스스로에게 사회적테두리를 만들어준다
내가 나에게 월급을 줄 수 있다
체계적이고꾸준하게 투자할 수 있다
일하는 시간과 장소를 내가 정할 수 있다
노력한 만큼 성장할 수 있다
마지막으로 새로운 시각으로 나를 발견할 수 있다
반대로 법인의 단점도 살펴보자
첫째 세입자 구하기가 다소 어렵다
둘째 때로는 개인보다 세금을 더 낼 수도 있다
셋째 장기투자에는 불리할 수도 있다 공제금액 없고 매년 종합부동산세 최고세율 적용
넷째 숨만 쉬어도 나가는 비용이 있다
다섯째 법인의 고유 업무가 있다
여섯째 국민주택 규모 이상 매도 시 부가가치세를 내야 한다
수익형 부동산에 투자할 경우 개인과 법인중 어느것이 유리한 것일까
일단 개인으로 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등에서 월세를 받으면 종합소득세율표에 따른 임대소득을 신고해야 한다
이것도 누진세 구조이고 세율은 양도소득세율가 같다 게다가 근로소득이 따로 있다면 합산 신고를 해야 해서 결과적으로 종합소득이 커지므로 불리할 수도 있다
그러므로 사전에 세무사 상담을 통한 투자여부를 잘 결정할 필요가 있다
이러한 개인의 단점은 법인으로 진행하면 대부분 보완할 수 있다
또한 개인 법인 모두 장기적 목표를 세워야 한다
부동산 투자와 법인 운영은 모두 단기적으로 할 수 있는 것들이 아니고 장기적인 목표와 계획을 세우고 준비해야 한다
부동산 투자종목은 매우 다양하며 접근방법에 따라 투자금도 각각 다르기 때문에 각자 가진 자산 규모와 투자 연차별 생애 주기별 장단기 목표점도 달라진다
누군가에게 좋은 투자처가 자신에게는 적절하지 못한 투자처가 될 수 있는 바 다른 사람의 사례를 자신에게 적용코자 할때는 매우 신중하게 판단할 필요가 있다
부동산 투자의 목표는 자신의 시간과 노동력을 투입하지 않고 안정적으로 월세가 나오는 자산을 취득하는 것이다
좀 더 나아가 월세 수익금이 나오고 부동산의 입지가 좋아서 나중에 시세 상승까지 기대하는 것인데 대출 등 레버리지가 없으면 더욱 좋을 것이다
모두가 부동산 투자에 동일한 만족을 할 수는 없다 모두 생각하는 만족시점이 다 다르기 때문이다
그렇기 때문에 정답 또한 없는 것이다
현재 자신의 위치에서 당장 달성하지 못할 커다란 목표보다는 달성할 수 있는 목표를 세우고 단계별 성취할 수 있는 자세가 중요하다
부동산 투자에 있어 개인과 법인 어느것이 더 좋을까 라는 질문은 아마도 우문일것 같다
상황에 맞게 개인으로서 투자와 법인으로서 투자 각각 선택을 해야 한다
왜 부동산 투자를 하는가?
아마도 자본을 통한 안정적인 수익창출을 하고 싶기 때문일 것이다
수익을 얻지 못한다면 개인 법인 아무런 의미가 없다
우리나라 부동산 관련 법은 수시때때로 변화해 왔다
지난 정부만 해도 5년 동안 23번의 부동산정책을 발표했다
결국은 세금과 대출규제로써 과열되었던 부동산시장을 통제하려고 한 것이다
안정적인 주택공급도 중요하지만 예측가능한 정책의 일관성도 시장에서는 중요한 것이다
투기와 투자
부동산경기가 침체하면 부동산투자를 종용하고
부동산경기가 활황이면 투기억제를 강요한다
정부의 시장개입이 최소한 될 수 있는 시장의 안정적인 자율기능이 정상작동할 수 있기를 기대해 본다