1. 이 책을 선택한 이유 재테크를 하면서 모두가 꿈꾸는 것이 내집마련이고, 그 다음이 월급처럼 월세받는게 아닌가 합니다. 하지만, 상가 투자는 금액도 크고 부동산부터 상권분석까지 공부해야 할 내용이 일반 아파트 투자와는 비교할 수 없을 정도로 복잡하다 여겨집니다. 상가 투자가 잘되면 다행이지만, 공실이 난다거나 사기 분양을 받기라도 하면 그동안 모은 전재산을 잃는 위험에 처할 수도 있습니다. 이 책은 저자와 70여명의 회원들이 발로 뛰면서 현장에 상권을 분석하고 현실적인 1일 매출을 비교함으로써 가이드를 주고 있습니다. 당장은 상가투자를 할 수 없는 상황이지만 공부삼아 읽어보면 좋을 책이라 생각되어 선택하게 되었습니다. 2. 책을 읽고나니 그래서? 불황과 코로나19로 소매업이 겪고 있는 어려움은 갈수록 더욱 가중되고만 있습니다. 오죽하면 IMF시절보다 더 힘들다는 곡소리가 나올까요? 하지만 불황에도 역시나 살아남는 상가는 따로 있었습니다. 창업을 꿈꾸든 투자를 꿈꾸든 결국 이기는 상권의 이기는 입지에 대한 안목을 기르는건 무엇보다 중요하다 여겨졌습니다. 수도권에 주로 국한되어 있고, 몇몇 유명한 상권은 이미 드러나있어서 빠져있는지는 모르겠으나 상권 분석에 대한 전반적인 이해를 높이는데에는 큰 도움이 되는 책입니다. 3. 보완하고 싶거나 아쉬운 점 수도권에 국한되어 상권 분석이 이루어진 부분은 조금 아쉽습니다. 제목은 대한민국 상가 투자지도 이지만, 실제 내용은 수도권에 국한되어 있고, 전체 지역이 모두 언급된 것도 아니기 때문입니다. 그리고 책애서 소개된 상권별 업종별로 정리해서 한페이로 만들어서 부록처럼 보여줬다면 더 좋았겠다는 생각도 듭니다. 4. 책의 구성과 내용 책의 저자인 김종율 선생님은 아주대학교 경영학과를 졸업하고 건국대학교 부동산학과에서 석사학위를 취득했습니다. 현재 김종율 아카대미의 대표와 건국대학교 미래지식교육운 자산관리과정 지도강사를 역임중이며, 상가와 토지투자 강의를 하고 계십니다. 상가 및 토지투자와 연을 맺게 된 것은 한국미니스톱 편의점 점포개발본부 부동산 법제팀에서 근무하면서 부터인데 이후 삼성테스코 홈플러스 점포건설 부문, GS리테일 편의점사업부 점포개발 부문, 위메프 카페사업부 점포개발 팀장을 거쳤습니다. 이 책은 저자가 2016년 7월 자신이 운영하는 부동산 아카데미 회원들에게 한가지 제안을 하면서 시작되었습니다. 프랜차이즈 점포들의 매출을 조사해 이를 바탕으로 입지를 분석해보는 작업을 4년동안 70여명의 회원들(옥탑방 보보스 단원들)과 함께 하면서 마침내 결실을 맺게 되었습니다. 집필중에 점포가 폐점하거나 이전하기도 했지만, 계속 수정만하다가는 책을 출간하기 어렵다는 판단하에 결국 원고 작성후에 변화가 생기더라도 과거의 자료를 참고하는 것으로 생각하고 그대로 책을 내게 되었습니다. 책의 내용은 다음과 같이 구성되어 있습니다. 1부. 이것이 상권분석의 정답지다 1) 상권과 입지, 어느 쪽이 더 중요할까? 2) 입지분석의 필수, 상가 매출 2부. 역세권 매출지도 3) 낙성대역 4) 서울대입구역 5) 노원역 6) 천호역 7) 불광역&연신내역 8) 구로디지털단지역 9) 홍대입구역 10) 안암역 & 고려대역 11) 경희대 상권과 프랜차이즈 매출 12) 경기도 (동탄신도시, 안산, 위례신도시)맺는말 끝까지 살아남아 이길 입지를 찾아라 5. 책에서 알게 된 것들1) 상권보다는 입지가 중요합니다.아무리 좋은 상권에 있어도 입지가 좋지 않으면 재대로 수익을 볼 수 없습니다. 1등입지는 해당상권을 먹여 살릴 유효수요와 그 유효수요의 주동선을 파악하는게 핵심입니다. 주동선을 유동인구가 많은곳으로 오해하면 절대 안됩니다. 유동인구가 많다고 좋은 입지라는 잘못된 판단을 하는건 절대금물이라는 얘기입니다. 주동선은 3~5개 정도의 경쟁 동선을 설정한 뒤 유동인구를 조사하여 그 중 가장 사람이 많이 다니는 곳입니다. 2) 상가 인수시에는 매출자료보다 매입자료를 요구해서 파악하는게 더 확실할 수 있습니다. 또한 계약서에 매출 자료를 첨부하고 이를 토대로 계약했으며 이 매출 자료가 권리금을 측정하는 근거라고 명시하자고 요구하는 것도 계약을 확실히 하기 위한 한 방법입니다. 3) 테이크아웃커피 전문점은 월매출 2,000만원에 월세 200만원이 가장보편적인 구조입니다.4) 지하철역 상권에서 가장 좋은 입지는 바로 출구 앞이 아니라 첫번째 코너 자리입니다. 이는 코너를 낀 골목 안쪽의 유효수요를 잡을 수 있고, 코너자리가 주는 가시성도 있기 때문입니다. 책에서는 할리스커피 서울대사거리점이 맞은편 탐앤탐스 서울대 입구점보다 거의 2배 가까운 일매출 200만원~250만원을 보이고 있다고 설명합니다. 5) 지식센터 편의점은 편의점이 입점한 건물의 근무인원과 주변 건물에 경쟁 편의점의 입점 여부에 따라 일매출을 산출할 수 있습니다. 지식산업센터는 연면적 10평당 1명 정도의 근무인원이 있어서 세븐일레븐 구로드림타워점은 연면적 1만 4,344평의 건물에 입점해 있어서 하루 160만원 정도로 볼 수 있습니다. 1인당 매출은 1천원수준에서 조금 더 올려잡으면 됩니다. 6. 책내용 실천해보기 책에서는 상권 분석을 할때 절대 로드뷰를 먼저보거나 현장을 보지 말고 지도로만 먼저 분석해보라고 합니다. 이는 간판에 현혹되어 잘못된 판단을 내릴 수 있기 때문이라고 하는데, 지도로 분석할때는 아메바 지도를 그려서 유효상권이나 주동선을 파악해보는게 중요하다고 설명합니다. (p92). 내가 살고 있는 동네의 상권과 입지를 한번 시험 삼아 지도로 분석해보고 주변을 탐문해보는 것도 재밌는 시도가 될 것 같습니다. 이상으로 북리뷰를 마칩니다