이 책을 선택한 이유는 경매를 배워보겠다는 치기어린 생각보다는 뭔가 경매를 명확히 알면 채권보전을 제대로 할 수 있지 않을까 하는 생각, 내 일에 간극이 있는 부분을 메꾸어 보겠다는 생각이 더 컸다. 그리고 그 점에 있어서는 매우 주효했다고 생각한다. 특히 우선변제, 최우선변제, 소액임차에 대해서 지침이나 내규에 있는 내용이니 기계적으로 처리해왔던 일들이 왜 그렇게 해야 하는지를 배웠다는 점에서 크게 의미가 있었다. 뭐랄까. 책자에만 있던 내용이 이제는 색깔까지 입혀져 선명하게 손에 잡히듯이 보이는 느낌이랄까. 역시 일의 종결을 생각해 보아야 일의 중간중간 세세한 부분이 모두 아귀를 맞추어 흠결이 없어지는 것이 맞다.
혹시 누군가 자기가 살고 있는 실수요 거주지 이외에 부동산 투자를 생각하는 분이 있다면 꼭 읽어보시라고 권해드리고 싶다. 우선 저자는 복잡한 권리관계 민법 상법상 법률관계를 모두 검토하는 것이 아니라 가장 간단한 법률관계로 된 물건만 봐도 경매를 통해 수익거양이 가능하니 당장 필요한 부분만 알아보자는 자세를 취하고 있어 실제 당장 필요한 부분들만을 쉽게 설명하고 있다. 특히 내가 무릎을 치면서 좋아했던 부분이 있는데 이 책 95쪽의 배당의 순서가 나온 그림이다. 근저당권, 가압류, 대항력을 갖추고 확정일자가 있어 우선변제권이 생긴 임차인, 일반 임차인의 순으로 배당을 한다는 내용의 그림인데 각각에 해당하는 사람들이 순서를 갖춰 줄을 서 있는 이미지이다. 사실 부실이 발생하면 다들 하니까 가압류를 했었고, 별 실익이 없는데 이걸 왜 하고 있는지 모르겠다는 푸념을 입에 달고 있었는데 이 그림을 보니 근저당권자 다음가는 순위이고 임차인보다도 앞선 순위를 받는 일인데 그 중요성을 너무 몰랐다는 생각이 들었다. 그리고 실거주가 아닌 부동산 투자시 임차는 필수적인 요소인데, 이 책을 통해 임차인의 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이 어떤 요건으로 생겨나고 이것이 만일 배당한다면 어떤 결과를 초래하게 되는지를 명확히 알게되어 크게 도움이 되었다. 임차인과 임대인은 사실상 사적자치가 지배하는 관계이다보니 실제로 서로의 이익만을 극도로 추구하는 관계가 되어 다툼이 일어나기 쉬운데 하물며 이익이 아니라 권리를 보전하는데는 말할 것도 없다. 그런데 법리적 이치를 명확히 알고 있다면 자신의 권리보전을 위해 어느 것은 반드시 필요하고 어떤 것은 하지 않아도 되는지를 알게되어 협상의 묘를 살릴 수 있으므로 원만한 합의에 크게 도움이 될 수 있을 것이다. 언젠가 임차인이 반드시 전세권을 등기부에 설정하려고 한다는 사례를 본 적이 있는데, 이 책에서 얘기한대로 실제 거주, 전입신고만으로도 대항력이 생기고 이에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 전입신고일과 확정일자 중 늦은 날짜를 기준으로 배당순위가 생기는 우선변제권이 생긴다는 것을 임차인이 알고 있었거나 임대인이 설명했다면 원만히 해결가능한 사례가 되었을 것이다. 관련 법률적 사실을 명확히 아는 것만으로도 서로간의 분쟁을 줄일 수 있다는 점에서 부동산 투자 등에 있어 반드시 일독이 필요하다는 생각이 들었다.
특히 이 책에서 인상깊었던 부분은 소액임차인을 위한 최우선변제권은 모든 권리에 앞서 우선 배당을 해준다는 것이었다. 세상에, 근저당권자보다 먼저 배당을 받아간다는 것은 후순위 근저당권자들의 배당액에 영향을 미칠 수 밖에 없다. 물론 낙찰가가 충분히 높아 선순위 근저당권자는 배당을 모두 받는다는 전제하의 얘기이다. 또한 최우선변제권은 확정일자와 대항력을 갖추어야 하는 우선변제권과 달리 대항력 즉 점유와 전입신고가 배당요구 종기일까지 이를 유지하고 있다면 확정일자가 없어도 최우선변제권이 인정되어 최우선변제금을 최우선 순위로 근저당권자보다 먼저 배당한다는 것이다. 확정일자 요건이 최우선변제에는 없다는 것은 처음으로 인지하게 되었고 그간 채권보전에 문제가 없었는지를 빠르게 머리속으로 다시 되짚어보면서 잠시 놀라서 땀이 다 날 지경이었다.
또 하나, 다 알고 있다고 생각했지만 새로이 알게된 것은 배당으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 것이었다. 사실 경매를 해본 적이 없으니, 경매를 하면 모든 권리가 소멸된다고 생각했었는데 배당요구하지 않은 선순위전세권, 건물철거나 토지인도청구 가처분, 유치권, 법정지상권은 경매로 소멸되지 않고 낙찰자에게로 인수되는 권리였다. 경매신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권은 결국 낙찰자에게 인수되어 보증금을 반환해 줘야 한다는 것이다. 그리고 말소기준권리 즉 근저당권 보다 이후에 신청한 가처분이 법원의 판결이 있을 경우 유효하여 문제가 될 수 있다는 것, 법정지상권이 있는 건물은 토지낙찰자가 건물을 마음대로 사용할 수 없다는 내용에서 다시금 가슴이 뜨끔했다. 안다고 생각만 하고 있었지 속속들이 몰랐던 부분이기 때문이었다. 혹시 채권보전을 하시는 일이 있으시다면 꼭 참고해 보셨으면 좋겠다는 생각이 들었다. 물론 간략한 설명만으로 되어 있어 정치한 법리는 메꿔야 하겠지만 논점을 짚어준다는 점에서는 의미가 있었다.