1. 부동산법인의 세가지 핵심업무는 크게 세가지로 나뉩니다.
- 부동산 매수 / 부동산 보유 / 부동산 매도
2. 법인이 부동산을 매수할 때 개인과 다른 점
- 계정별원장 : 계약금,wksrma,매수 중개수수료를 한 장에 표시한 회계 서식문서로 거래 발생 내용을 순차적으로 정리해놓은 장부
법인의 경우 중개수수료까지 포함하여 계산된 총액을 기준으로 취득세를 납부해야함
- 사용목적확인서 : 과밀억제권역의 부동산을 법인이 매입할 때 취득세 중과 규정 등의 적용 및 사용목적을 확인하려고 관할 구청에서 받는 서류로 법적 서식이 아니기 때문에 관할 구청마다 형식이 다름
3. 토지거래허가구역에서 주택포함 토지 취득 시 허가는 필수
4. 거래신고필증을 받을 때 필요한 서류-법인 주택거래계약신고서
- 법인은 지역에 상관없이 주택을 매수 및 매도할 경우 법인주택거래계약신고서 서식을 작성해야 거래신고필증을 받을 수 있음
- 법인 직원 기숙사는 토지거래허가구역이어도 취득 ok
- 허가관련 필요 서류 : 토지거래허가신청서, 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서, 위임장, 사업자등록증, 4대보험가입내역서, 거주예정자재직증명서, 개인정보수집이용제공동의서
5. 부동산 보유
- 공제액이 전혀 없어 부담스러운 법인의 보유세 : 매년 6월1일 개인과 법인을 포함해 부동산 소유자에게 부과되는 보유세는 재산세(7월, 9월 분납), 와 종합부동산세(매년12월)
- 개인은 법인과 달리 1세대 1주택이면 공시가격 11억원까지는 종부세 발생하지 않고 보유주택을 합산한 공시가격이 6억원까지 세금 공제
- 개인은 종부세가 누진 구조여서 고가의 주택을 소유하지 않는 이상 과세 부담이 덜한 편이나 법인은 조정지역이든, 비조정지역이든 1주택만 보유하더라도 매년 종부세를 내야 합
- 부동산을 매수할때마다 들어가는 가수금 관리는 필수 : 법인을 설립할 때 자본금은 개인에 따라 천차만별이나 대부분 설립 초기에는 대표가 법인에게 빌려주는 돈이 많음. 부동산법인이다보니 설립 후 부동산을 많이 매수하게 되며 자본금이 부족하여 대표나 제3자가 법인에 돈을 대여해주는 경우가 많은데 이것을 가수금이라고 함
통상적으로 대여금약정서를 작성하고 경우에 따라 이자를 지급하기도 하나 이자를 적게 지급하거나 무상으로 자금을 대여해도 괜찮음. 이유는 법인 입장에서는 이자만큼 비용이 절약되어 결국 이익이 증가하여 법인세가 증가하기 때문이며 가수금은 법인이 부동산 매도 등으로 매출이 발생하면 언제든 상환 가능. 단, 가수금에 대한 차입과 상환을 따로 정리해두어야 관리 용이
- 가지급금은 꼼꼼한 금전 관리가 중요 : 법인의 돈을 대표 등이 출금했는데 이에 대한 지출증빙자료가 없거나 거래 내용이 모호한 것들을 가지급금이라 함. 이것은 대표 등 개인 소득으로 보고 상여 처분을 할 소지가 높으므로 가지급금 발생 시 빠른 시일 내에 입금 처리하는 것이 좋음, 만약 시일이 걸리면 법인에게 정당한 이자를 지급해야 하고 법인도 그에 따라 소득 신고를 해야 함. 법인통장에서 이체가 안되어 현금거래가 이루어지는 경우에는 대표가 먼저 지출하기도 하며, 이 때 법인 사업자번호로 지출증빙 영수증이나 세금계산서를 받았다면 법인통장에서 인출하여 대표인 자신의 통장에 이체해도 됨
법인 설립 전에 계약한 거래에서 매수인을 법인 명의로 바꾸어 다시 계약했으면 대표가 먼지 지불한 계약금도 법인 통장에서 인출하여 대표인 자신의 통장으로 이체히면 됨
- 법인카드는 신용카드가 체크카드보다 좋음 : 체크카드는 전체 사용 내역이 통장에 기재되므로 나중에 결산할 때 번거로움

6. 부동산 매도
- 법인은 1년에 한 번 법인세 신고 시 양도세도 함께 납부 : 개인은 양도월이 포함된 말일부터 2개월 안에 양도소득세 신고 및 납부 의무가 있으나 법인은 추가 과세가 포함된 법인세를 통해 부동산 양도차익에 대한 세금 납부
- 85m2 초과 주택 매입 시 부가가치세 발생. 주택임대사업은 부가가치세 면세. 법인으로 대부분의 주택을 최소 4년 이상 보유하고 임대했다면 주요 사업을 임대사업으로 볼 수 있음
- 부동산을 재고자산(매매), 고정자산(임대)으로 구분