투자가 예금과 다른 가장 큰 차이점은 불확실성이다. 정해진 이자도 원금보전에 대한 언약도 없는게 투자다. 만일 예금과 투자의 장점 즉 안정성과 고수익성을 모두 가진 투자상품이 있다면 어떨까? 그런 투자상품이 상가다. 좋은 상가는 안정적인 고수익을 보장하는 동시에 미래의 손익까지 예측할 수 있다. 주택이나 토지와 달리 본질적으로 수익형 상품이라는 점에서 이 모든게 가능하다. 기본적인 수익이 보장될 뿐아니라 현재의 월세를 기초로 수익률만 계산하면 매입할가치가 있는지, 얼마에 매입할 것인지, 향후 얼마에 매도할 것인지 등의 문제를 모두 해결할 수 있다.

우리 사회는 고령화의급속한 진전에 의해 노인인구가 크게 증가하게 된다. 따라서 코로나19로 인해 만들어지던 동선의 모양을 비슷하게 닮아갈 가능성이 높다. 노인층이 늘어나면, 직장이란 한 축이 무너지면서 집이라는 한 축만 존재하기 때문이다. 2050년에는 65세 이상 고령인구 구성비가 인구 2.5명당 1명이 되므로 그만큼 집과 직장을 잇는 동선이 사라진다고 보면 된다. 게다가 노인들은 활동성이 부족하므로 자신이 사는 거주지 부근에서만 소비하려는 경향이 더 뚜렷해질 것이다.

결론적으로 초고령사회로 진입할 수록 코로나 19시대의 동선을 점점 닮아가고 이에 따라 코로나 19시대에 보여주던 업종별 호황과 불황, 상권별 호황과 불황도 대체로 비슷한 모습을 보일 것이다.

상가의 투자법칙

1) 좋은 입지의상가를 매입한다.
- 좋은 입지란 다음의 다섯가지 요소를 갖춘 입지를 말한다. 거시동선에 순응하는 입지, 주동선 상의 입지, 좋은 접근성과가시성, 큰 구매수요와 적은 상가공급

2) 그리고 좋은가격으로 구입한다.
- 좋은 가격이란 현재가치보다 싼 가격 혹은 미래가치대비 싼가격이다. 이는 상가가치 분석법 또는 상가가치 증대법과 관련이 있다.

기존 건물을 산 경우라면 리모델링이나 용도변경을 통해 건물 가치를 증진시킨다. 미래의 상권변화 가능성을 미리 염두해 둔다. 매도 타임을 여유있게 기다린다. 급하면 아무리 좋은 물건도 제가격을 받을 수 없다. 기다릴 줄 알아야 한다. 좋은 가격을 제시하는 자에게 매도하여 매도수익을 극대화한다. 이때 양도세 등 비용계산을 철저하게 한다. 특히 세금 부분은 취득단계에서 미리 검토가 되어야 할 사항이다. 이런 조건 하나하나가 만족될수록 상가투자의 성공확률이 높아지는 반면, 이 조건에서 벗어날 수록 실패의가능성이 점증하게 되며, 이득은 커녕 큰 손실을 입을 수 있다. 상가투자에 실패한 경험이 있는 분, 상가투자자가 토지나 주택투자에 비해 어렵다고 생각하는 분들은 필자가 위에서 제시한 원칙중 어느 부분에서 소흘했는지 분석해 보아야 한다.

상가 입지나 상권을 제대로 분석하기 위해서는 상가 공실발생의 원인을 정확히 분석할 수 있어야 한다. 필자의상가투자 성공조건에 따라분석한 12가지 요인을 하나하나 분석해보자.

1) 구매수요의 부족
상가주변 구매수요의 크기 자체가 부족할 때, 또는 구매수요가 크더라도 구매의사가 없거나 구매력이 약한 경우에는 상가 공실이 발생할 수 있다.
2) 거시동선 상의 문제
특히 중심상사는 해당 지역 인구의 거시적 이동 흐름의 방향에 역행하여 위치한다면 활성화 되기 어렵다. 운정 신도시의 운정역과 그 주변 상권이 정확히 그런 예이다. 주민의 상당수가 서울 방향으로 출근하는데 운정역은 서울 쪽 반대방향에 자리잡고 있으니 이용률이 저조할 수 밖에 없다. 똑같은 이유로 아무리 구매수요가 많이 이용하는 주동선 상에 위치하더라도 거시동선 반대방행에 자리하고 있다면 이용률은 상대적으로 낮아질 가능성이 높다.

3) 주동선 상의 문제
거시동선 상에는 문제가 없으나, 구매수요가 주로 이용하는 주동선 상에 위치하지 않으면 상가 공실이 발생할 수 있다. 특히 단지내 상가와 근린상가가 이 경우에 해당하는데 구매수요가 충분하고 주동선 상에 위치한다면 주변에 상가공급이 다소 많더라도 상가 공실이 발생하는 일은 별로 없다. 이런 입지조건을 갖춘 상태인데 공실이 발생한다면 대부분 상가 자체의 접근성이나 가시성에 특별한 문제가 있거나 상가가치적 측면에서 문제가 발생하는 경우가 많다.