부동산경매는 법원에서 정해진 절차에 따라 진행한다. 가장 먼저 경매에 참여하는 투자자 입장에소 꼭알아야 하는 기본절차는 다음과 같다.

1) 법원의 경매개시결정 및 매각준비
- 채권자가 경매를 신청하면 법원은 검토후 경매개시결정을 내린다. 그 후 법원에서는 매각할 부동산의 현재 상태 등에 대해 조사하고, 감정평가사가 매각 부동산의 가치를 평가하도록 한다.

2) 배당요구 종기 결정 및 신청
- 경매 매각대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 것을 배당이라고 하는데, 해당 부동산과 관련하여 돈을 받아야하는 권리자들은 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요서류를 첨부해 배당요구 신청을 해야한다.

3) 매각기일
- 매각기일은 곧 입찰하는 날이다.해당 물건지의지방법원에서매각을 실시하는데, 입찰자는 오전 11시20분경까지 입찰서와 보증금을제출하여야 한다. 법원은 입찰 금액을 비교해 공개하는데, 이때 최고가로 입찰한 사람이 최고가매수신고인이 된다.

4) 매각허가결정 및 확정
- 매각 허가결정은 낙찰일로부터 7일후에내려진다. 그 기간 동안 최고가매수신고인의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자 여부를 심사해 문제가 없으면 매각허가결정이 된다. 이 시기가 중요한 이유는, 낙찰을 받고 나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류 및 절차에 문제가 있다는 것을 발견한 경우에 매각불허가신청을 할수 있기 때문이다. 매각허가결정 후 1주일 이내에 이의신청이나 즉시 항공가 없으면 비로서 매각 허가 결정이 확정되고, 최고가매수신고인은 매수인이 된다. 그후 법원은 대금지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송한다.

5) 잔금 납부와 소유권이전등기
- 매수인은 매각허가 확정이로부터 통상 4주안에 낙찰잔금을 납부해야 한다. 낙찰자가 잔금을 모두 납부하면 해당부동산의 소유권을 취득한다.

6) 배당
- 낙찰자가 매각대금을 모두 납부하면 법원은 배당기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시한다. 배당기일은 보통 자금 납부로부터 약 1개월 뒤이다. 이로써 경매절차가 마무리된다.

권리분석은크게 네 단계로 구분할 수 있다. 첫번째는 말소기준권리를찾는것이고 두번째는 인수되는권리를찾는 것이다. 그리고 세번째로는 임차인권리를 분석하고,마지막으로 법원 경매 서류 및 기타 인수조건을확인하면 된다.

1)말소기준권리는 법적으로 정의된 용어는아니지만 통상적으로해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리를 말한다. 쉽게 말해서 말소기준권리이전의권리는 낙찰자에게 인수가 되어 낙찰자가 부담해야 하고 이후의권리는모두 매각후 전부 소멸되어 낙찰자가 부담하지 않아도 된다. 말소기준권리가 될수 있는 것은 근저당권, 가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권) 인데, 위의 권리가 2개이상인 경우에는가장 앞선순위의 것이 말소기준권리가 된다. 근저당권,가압류(압류), 담보가등기, 경매기입등기, 배당요구한 전세권은돈을 ㅂ다는 것이 목적인 권리이기 때문에 말소의기준이 되는 권리가 될 수 있고, 낙찰 후 소멸된다.

근저당권은 돈을 받는 권리이다. 부동산에 설정된 권리 중 가장 앞선 순위의 근저당권은 말소 기준권리가 되고 나머지 후순위 근저당권 및 돈을 받을 목적으로 하는 권리와 함께 모두 소멸한다.

채권자가 빌려준 돈을 회수하기 위해 소송을 제기하여 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아 버리면 그 돈을 회수할 수 없다. 판결이 나서 돈을 돌려받기 전에 채무자가 재산을 빼돌리수 없도록법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것을 가압류라 한다. 채권자가 가압류를 신청하면 법원은 빠른 시간 내에 확인해서 등기부등본에 기재하고, 추후 재판에서채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어서 경매를 신청하면된다. 가압류 역시 돈을 받기 위한 것이므로 근저당권처럼 말소기준 권리가 될 수 있고 배당여부와상관없이 소멸한다.
경매기입등기는 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을알리는 역할 을 하는 것으로 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을금지하는 압류효과가 발생한다.