나의 내집마련의 역사는 ‘90년대 초부터 시작된다. 소위 아파트재개발 딱지를 매입하기 위해 무리한 거래를 추진하다가 부동산 사기꾼에게 걸려 계약금을 날릴 위기에 처하였고, 이후 반환금 소송을 벌였으며 2년여에 걸친 기나긴 민사소송을 통해 계약금을 돌려받았던 경험이 있다. 만약 그 당시 이 책을 먼저 접했더라면 재건축, 재개발의 본질을 잘 이해했을 것이고, 도심내 재개발사업의 조합원 분양분을 구입하려고 하는 무모한 투자를 감행하려고 하지 않았을 것이고 결과적으로 소중한 젊은 시절의 시간을 낭비하지 않았을 일이다. 생각해 보면 안전진단, 정비구역지정, 추진위 승인, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공, 일반분양, 준공이라는 절차를 전혀 이해하지 못하고 있던 나는 정비구역지정이라는 소식만 믿고 투자를 하려고 했던 것이다. 정비구역지정이라는 이벤트 이후 조합설립인가, 사업시행인가 등의 첩첩산중의 절차가 남아있다는 사실을 모른 채 눈앞에 나타난 언론소식만 가지고 투자하려고 했던 무모한 시절을 반성하게 된다.
그런 점에서 본 책에서 설명하는 재건축, 재개발의 절차는 나에게 어린시절의 무모함을 일깨우는 큰 계기가 되었다.
특히 용적률에 대한 설명은 많은 도움이 되었다. 재건축을 추진하는 기존 주택의 이용 용적률이 낮다면 큰 호재인데 추후 용적률을 높여서 새 아파트를 지을 때 늘어난 용적률 비율만큼 세대수를 늘리고, 늘린 만큼 일반분양을 통하여 수익을 얻어 재건축의 사업성이 높아지는 역학관계나 단순이 용적률에서 나아가 땅의 용도와 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 세분화된 용도지역에 대하여 1종 및 2종 일반주거지역을 2종 및 3종 일반주거지역으로 높이는 <종 상향>과 국가 외의 자가 재산의 소유권을 무상으로 국가에 이전하여 국가가 소유권을 취득하는 <기부채납>, 임대주택을 일정 비율 이상 계획하는 방법으로 용적률 인센티브를 제공받는 방법이 있다는 것이다. 또한 '대지지분'과의 상관관계를 설명하는 부분에서도 나의 이해도를 높이는 데 기여하였다.
이후 이러한 쓰라린 경험을 통하여 젊은 나이에 청약통장을 활용하여 마포구에 내집 장만의 꿈 이룬 나는 또다시 좀 더 큰 평수의 집을 역시 운좋게도 청약으로 당첨이 되었고 현재 거주하고 있다.
또한 저자의 말대로 이후 거주지를 바꾸기 위하여 재건축을 알아보고 있는데 책 속에 재건축의 대어로 뽑는 용산구 동부이촌동과 잠실주공 5단지를 품고 있는 송파구와 영등포구 여의도동, 현재 안전진단에 한창 열을 올리고 있는 양천구 목동과 노원구 상계동의 오래된 주공아파트 단지를 눈여겨 보고 있다. 특히 재건축사업에 있어서 30년이 지나 입주민들의 일정한 비율의 동의를 갖고 구청에 신청할 수 있는 안전진단과 이 경우 구조안전성이 심각하게 취약할 때만 받을 수 있는 E등급을 받아야만 조합을 설립하는 다음 단계로 사업이 진행될 수 있다. 조합설립 이후에도 건축심의를 받는 것도 어렵고 토지거래허가구역에서는 반드시 실거주해야 한다는 내용도 큰 도움이 되었다. 또한 리모델링도 관심이 있었는데 기존 건물의 뼈대를 그대로 유지한 채 수직 또는 수평으로 건물을 증축하는 리모델링은 땅을 갈아엎고 공간을 새롭게 설계하는 재건축보다 일반분양 물량을 늘리는 데 한계가 있다. 그나마 수직증축을 하면 높아진 층수만큼 신규 분양을 받을 수 있어서 조합원 부담금이 다소 줄어들 수 있다. 하지만 수평 증축을 할 경우 각 호수의 평형을 넓히고 좀 더 큰 평수의 아파트로 만족해야 하는 것이라고, 리모델링은 건축연한이 준공후 15년 이후로 재건축보다 짧으며 용적률의 제한이 없으며 안전진단 기준 역시 재건축보다 더 느슨하고 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제, 기부채납, 임대주택 건립 등의 규제에서도 자유롭고, 사업의 진행 속도가 재건축보다 훨씬 단축된다. 리모델링은 기본계획을 수립하고 곧바로 조합을 설립한 뒤 시공사를 선정하고 안전진단을 받은 다음에 바로 건축심의 절차를 받게 된다. 수익성면에서 유리한 수직 증축보다는 수평증축이 수월하게 통과되는데 재건축의 사업시행인가 단계는 사업계획이고 관리처분인가로 인식하는 부담금 확정총회가 있으며 이주후 2차 안전진단은 공사를 시작하기에 앞서 계획대로 골조를 유지해도 괜찮을지, 증축해도 건물에 무리가 없을지 최종 점검하는 단계라는 것이다. 재건축과 리모델링의 구분과 이해를 이책을 통하여 이루었다. 책은 재건축과 재개발에 성공하기 위해서는 주기적으로 관심 있는 지역을 체크하고 방문하면서 그 지역이 어떻게 변하고 있는지 정리해야 하고 자신만의 데이터를 축적하면 그것이 곧 자산이 된다는 것과 부동산 지역관하여 남에게 물어보기 전에 자신에게 먼저 물어보고, 누군가 나에게 물어본다면 나는 뭐라고 대답해줄지 생각해 보라는 조언을 하고 있다. 즉 부동산을 보는 안목을 키우는 데 ‘자문자답’하는 것이 제일 좋은 방법이라고 강조하고 있는 점에서 크게 공감하였다.