"청약은 문턱이 높고 신축은 비싼 당신에게 천국으로 가는 비상구가 열렸다!"
표지에 적혀있는 이 문구는 무주택자들에게는 읽기만 해도 가슴 떨리는 문구가 아닐 수 없다. 최근 세계적으로 금리가 오르면서 부동산 시장이 급격하게 경색되고 거래가 실종되면서 하락장을 예상하여 내 집 마련의 꿈을 미루는 사람들이 늘어났지만, 여전히 부동산은 갖지못한 사람에게는 갖고 싶고, 이미 가진 사람들에게도 더 상급지로 업그레이드하여 이동하고 싶은, 항상 바라는 꿈이 아닐 수 없다.

이 책을 선택하게 된 계기는 생애 첫 집을 마련하기 전 닥치는대로 임장을 다니면서 열심히 읽었던 책들 중 저자 정지영 작가의 책(대한민국청약지도)이 있었던 기억도 있었고, 저자의 서술방식이 부동산에 다소 익숙치 않은 독자들에게도 이해하기 편하게 잘 정리되어 있다는 인상을 받았기 때문이었다. 저자는 채널A, 유튜브 신사임당 등에서 지속적인 강사로 활약하며 실질적이고 유용한 부동산 정보를 재공하여 왔다. 사실 저자가 가장 유명한 분야는 재개발 재건축이 아닌 청약 시장이다. 한창 청약이 핫하던 시절 저자의 책을 읽고 가슴이 떨렸으나 당시 미혼이었던 나에게 도전 가능한 청약은 무순위 줍줍 뿐이었고 광탈의 쓰라린 추억만을 남겼던 기억이 있다.

실제로 책을 펼치면 바로 비쥬얼화된 도표로 설명되어있는 재개발,재건축사업의 5단계 설명은 마치 학습자료처럼 정리가 되어 있다. 재건축이나 재개발에 대해 접해본 적이 없어 아예 개념이 없거나, 혹은 겉핥기로 대략 알고는 있지만 실제 그 세부적인 절차나 절차별 주의점 등에 대해 알지 못하는 사람들에게 이 책은 아주 좋은 지식 전달을 해준다.

책은 크게 3부로 나뉘어있다. 1부에서는 재건축 재개발 투자를 왜 해야하는지, 왜 지금이 기회인지, 재건축 재개발 투자가 막연히 너무 오래걸린다거나 돈이 부족하다는 생각이 편견이라는 점을 설명한다. 2부에서는 재건축 재개발의 단계와 단계별로 어떤 세부사항들이 있는지, 그리고 실제 투자금과 투자자가 벌어들이게 되는 이득 계산법 등에 대해 알려주고 있다. 그리고 대망의 3부에서는 재개발 재건축 시장에서 실제 유망한 투자처들을 지역 실명을 거론하면서 설명해주는데, 이는 실제 투자할 생각이 생겼을 때 어느 지역을 임장해야할지 계획할 때 참고하면 좋을 듯 하다. 당장 실탄만 있다면 투자해도 좋을 재개발 재건축 지역들을 저자는 선택하여 설명하고 있다.

재개발 재건축의 1단계는 정비구역 지정이다. 정비 기본계획이 수립되고 재건축의 경우 기존 주택의 노후화 정도에 따른 안정성 등을 판단하는 안전진단을 통과해야한다. 그 이후 2단계로 조합설립인가가 난다. 주민들의 동의율을 얻어 시군구청으로부터 조합 설립 인가를 받으면 이제 시공사를 선정하여 본격적 사업을 진행하게 되는데 이때부터는 투기과열지구에서는 조합원지위양도금지가 생긴다. 그리고 3단계는 사업시행인가인데 건축심의를 하고 새로지을 아파트의 밑그림을 그리게되며 이 과정에서 조합원분양, 일반분양,임대주택 등이 정해져 총사업비와 조합원 분양가를 얼추 계산할 수 있다.이때 감정평가와 조합원 분양 신청을 진행한다. 4단계는 관리처분인가와 이주 및 철거가 진행된다. 5단계는 마지막으로 일반분양을 하는데 이때가 마지막 고비로 분양가 상한제 등 규제가 있는 지역은 주택도시보증공사(hug)와의 밀당이 존재한다. 일반분양을 무사히 마치면 공사가 잘 진행되고 마침내 준공 및 입주를 하게된다. 기나긴 여정이 끝나는 것이다.

사실 지금 재개발 재건축 투자를 하는 것이 시장 하락기에 지나친 리스크를 떠안는 게 아닌가 하는 걱정도 시장에 충분히 존재한다. 이에 대해서도 저자가 의견을 내는 부분이 있는데 재개발 재건축은 하방 경직성이 뛰어나다고 한다. 이미 오래된 구도심으로 입지 가치를 보유하고 있기 때문이다. 또한 배후 수요도 확실하여 하락장에서도 대기하는 실수요자가 충분히 많고 거래가 상승장에서처럼 활발하지는 않더라도 폭락을 할 가능성은 적다고 한다. 정보력이 뛰어나고 안목이 뛰어난 건설사들이 재건축 재개발 사업에 뛰어드는 지역이라면 수익성이 그만큼 보장된다는 것이다.