본 도서의 후기는 저자의 약력과 재건축 재개발 절차를 중심으로 작성하고자 한다.
저자는 대한민국 부동산계를 이끌어가는 여성 리더이자 투자 전문가이다. 대한민국의 모든 부동산 관련 빅데이터를 정리하고 분석하여 부당산계의 '알파고'로 불리며, 자신의 네이버 블로그와 인터넷 카페 <아임해피의 똑똑한 부동산 투자>, 유튜브 <서민갑부, 정지영 아임해패>를 창구로 내 집 마련을 꿈 꾸는 모든 이에게 부동산 정보를 이낌없이 제공하고 있다. 무주택자들에게 가장 실질적이면서 유용한 부동산 정보를 공유하는 데 힘쓰고 있으며 채널A <서민갑부>의 '내 집 마련 멘토'로, 유튜브 <신사임당>의 '부동산 좀 하는 선배'로, 유튜브 <직방TV>의 '청약의 신'으로 활약했다. 이 책 <대한민국 재건축 재개발 지도>는 그간 청약의 신으로 활동하며 만난 무주택자들이 가점이 너무 낮아서 매번 청약에 실패하고 새 아파트에 살고 싶지만 이미 너무 올라버린 아파트값 때문에 좌절하는 모습을 지켜보면서 신축 공급 절벽 시대에 가장 효과적으로 새 아파트를 마련하는 또 하나의 최선책을 알려주고자 집필했다. 저서로는 최초의 청약 베스트셀러인 <대한민국 청약지도>, <똑똑한 부동산 투자>, <그래서 어디를 살까요(공저)>, <좋은 집 구하는 기술(공저)>, <빠세클럽 부동산 파이널 투자전략(공저)> 등이 있다.
재개발 재건축에 관하여 책에 소개된 절차를 살펴보면 다음과 같다. 핵심적인 내용은 조합(2단계)이 사업(3단계)를 관리(4단계)한다 라는 한 문장으로 요약할 수 있다.
(1단계) : 정비기본계획수립 :: 지자체마다 10년 단위로 도시주거환경정비 기본계획을 수립하고 5년마다 타당성을 검토한다. 이는 재개발 재건축의 신호탄이 된다.
(2단계) : (재건축) 안전진단 :: 재건축의 필수 관문(재개발에는 없는 절차임). 소유자들이 안전진단을 시군구청에 신청. E등급을 받을 경우 본젹적인 재건축에 착수(구조안정성 50%, 설비노후도 25%, 기타 25%). 안전진단을 통과하는 경우 초기의 주요 관문을 넘은 것이며, 대형호재로 작용한다.
(3단계) 정비구역 지정 :: 도시주거환경정비법에 포함. 입주민 60% 이상의 동의로 지자체의 심사를 거쳐 지정. 정비구역으로 지정되면 업계에서는 '선을 그었다'라고 표현.
(4단계) : 조합설립추진위원회 설립 :: 선봉대의 역할을 함. 토지소유자 중 과반수 동의. 시장이나 군수의 승인을 받아야 자격 인정됨.
(5단계) : 조합설립인가 :: 주민동의율의 경우 재건축은 토지등 소유자 3/4 & 동별구분소유자 1/2 & 토지면적 3/4이며, 재개발의 경우 토지소유자 3/4 & 토지면적 1/2 동의 필요. 조합원 호칭 사용. 동의한 사람만 조합원이 되며 반대하는 사람은 현금청산. 투기과열지구에서는 재건축단지 조합원의 지위 양도 금지 (재개발은 2018.1.24일 이후 사업시행인가를 신청한 조합에 한해 관리처분인가부터 조합원 지위 양도 금지).
(6단계) : 시공사 선정 :: 서울시의 경우 사업시행인가 이후 시공사 선정. 시공사선정총회에서 투표로 결정. 1군 시공사의 경쟁이 치열한 단지의 경우 사업성이 좋다는 시그널로 해석.
(7단계) : 건축심의 :: (예) 한강변 35층 룰 (도시미관 및 공공성 고려)
(8단계) : 사업시행인가 :: 조감도를 그리는 단계.
(9단계) : 종전자산평가 :: 감정평가액은 현재 부동산의 가치. ▲비례율 = 수익률[(종후자산평가액-사업비)/감정평가총액(종전자산평가액)]. ※ 비례율이 100%이면 사업비만 부담하면 됨. 110%인 경우 10% 환급. 90%인 경우 추가부담금 발생.▲ 권리가액은 감정평가 후 향후 이익합산가치(내 자산평가 + 향후 개발이익) (※권리가액 = 감정평가액 × 비례율).
(10단계) : 조합원 분양 :: 감정평가순으로 평형 선책 (청약홈). 조합원 분양포기시 현금청. (재건축=매도청구권, 재개발=토지수용).
(11단계) : 관리처분인가 :: 사업규모 확정. 정산사업비 추산액. 권리에서 입주권으로 전환.
(12단계) : 이주 및 철거 :: 이주비 대출(조합에서 금융기관 선정).
(13단계) : 일반분양 :: HUG와 일반분양가 결정
(14단계) : 준공 및 조합 청산