# 서론

* 인구
우리나라 인구는 2019년 현재 5,170만명으로, 그 수치가 2030년에 정점을 찍고 이후 2044년에는 5천만명 이하로 감소할 것으로 전망하고 있다. 인구수가 적어질 때 그 영향도가 상대적으로 적은 지역이 부동산 가격 하락에 안전할 것으로 보인다. 예를 들어 2주택 보유자가 강남과 지방에 아파트를 보유하고 있다면 인구수 감소에 따른 하락폭이 클 것으로 예상되는 지방의 아파트를 먼저 매도하지, 강남을 먼저 매도하기는 어려울 것이라는 논리로 접근하는 것이다.

* 주택공급
또한 꾸준한 공급이 지속되지 않는다면 (=신규분양이 계속적으로 이루어지지 않는다면) 공급은 과잉과 부족을 꼐속 순환하며 우상향하게 된다. 대한민국에 있었던 IMF와 리먼브라더스사태라는 2번의 큰 금융위기 외에는 주택가격이 크게 떨어진 적이 없다고 한다. 또한 화폐가치가 지속적으로 하락하게 되면 실물자산의 가치는 올라가게 된다.

* 강남의 조건
강남은 경부고속도로를 연결하기에 적당한 곳을 찾다가 1970년대 정부주도의 엄청난 혜택과 대규모의 개발로 핵심도시로 개발되었다.
그럼 제2의 강남이 되려면 어떤 조건이 필요한가?
1. 강남과의 접근성
2. 지역 내 일자리창출 (상권)
3. 강남 거주자가 좋은 이미지로 인식하는 곳

# 제2의 강남 후보군

1. 과천
- 사당과 인접
- 판교와 함께 경기도의 대장주
- 장점 : 친환경
- 도시가 큰 편이 아니며, 실수요자 뒷받침되어 꾸준한 가격 상승 예상
- 분양권 기준 평당 4천만원 호가

2. 용산구
- 서울 한복판, 80만평 센트럴파크, 남향조망 한강뷰 및 한남 뉴타운 등 개발예정 호재
- 동부이촌동 : 전통적 부촌, 한강변
- 서부이촌동: 용산국제업무지구 부동산개발사업
- 리스크 : 장기화

3. 여의도
- 상업지비율 > 주거지비율 => 상업지비율의 용적률이 더 높으므로 재건축시 수요초과로 가격이 상당히 높을 것
- 한강뷰가 가능한 입지가 중요

4. 성수동
- 강남접근성
- 서울숲
- 성수뉴타운개발


# 제2의 강남 잠재후보군
1. 관악구
- 2호선 역세권라인
- 여의도를 관통하는 신림선, 서부선, 난곡선 예정

2. 영등포구
- 강남개발전 서울의 부도심
- 지식산업센터 개발 중
- 구로디지털밸리, 가산디지털밸리, 신길뉴타운, 영등포뉴타운

3. 자양동
- 성수동과 광장동 옆에 위치
- 송파권 또는 분당 거주자의 매수문의 있음
- 강변 역세권 및 강남접근성
- 삼성동 현대차 부지에 현대차 글로벌비즈니스센터 생기면 일자리창출로 수요확장 예상

4. 경기도 gtx 역세권
- 도보 5분이내 초 역세권

# 결론

인구가 감소하더라도 오를 지역은 오른다. 대부분 서울에 집중되어 있으며, 제2의 강남에 해당하는 곳을 매매하면 가격 상등을 기대할 수 있다.