다양한 파트중 아래 내용들이 관심이 많이 갔다.
2022년 34월까지만 해도 시장이 나쁘지 않았다. 56월이 넘어가면서 시장이 바뀌기 시작하더니 하반기에 완전히 달라졌다.
그 이유 중에 가장 큰 것이 바로 러시아우크라이나 전쟁에서 시작했다. 전 세계적으로 물가가 상승한 것이다.
미국 연방준비제도는 금리를 빠르게 올렸다. 빅 스텝, 자이언트 스텝이 나왔다. 미국이 금리를 올리고 전 세계적으로 금리가 오르면 우리나라는 따라갈 수밖에 없다. 올리지 않으면 우리나라에 들어와 있는 외국 자본이 유출되기 때문이다. 결국 같이 금리를 올리게 된다.
지금의 부동산 시장이 어렵게 된 이유는 고금리 때문이다. 이 금리를 가지고는 대출 규제를 풀어서 아무리 대출을 많이 해준다고 해도 감당을 못한다. 그다음 윤석열 정부가 출범했다. 취임 초기에는 집값을 잡고 부동산 시장을 안정시켜야 한다고 했는데 분위기가 바뀌었다. 알아서 집값이 잡힌 것이다. 그런데 경기 침체로 집값이 너무 크케 떨어지다 보니 문제가 생긴다. 부동산 시장 안정화 과정이 연착률이 아니라 급격하게 떨어지니, 특히 영끌로 집을 산 2030세대부터 난리가 났다.
이 때문에 정부는 갑자기 부동산 규제 완화 정책으로 선회를 시작한다. 규제 지역도 거의다 해제되었고, 대출 규제도 풀어 ltv도 올렸다.
그렇지만 지금 금리가 너무 높아서 아무것도 못하고 있다.
둔촌주공 1순위 평균 경재률 3.7대1도 이슈다. 결국 실계약까지 갈지는 조금 더 지켜봐야 한다. 계약을 안 하는 사람도 많이 나올수있다.
기존에 있는 좋은 아파트가 싸게 나왔다면 분양에 메리트가 없는 것이다.
집값이 떨어지면 역전세난이 발생하고 전세 사기 주의보가 나온다. 심지어 역월세라는 말도 나온다. 1기 신도시 재건축 특별법에 대한 관건도 중요한 이슈다.
정리하자면 시장에 돈이 많이 풀려서 인플레이션이 발생했고 금리가 올라가면서 시장이 어려워졌다. 정부도 부동산 규제완화 정책으로 돌아섰지만 시장은 아직은 더 지켜봐야 한다. 또는 아직 어렵다는 것이 2022년 시장에 대한 결산이다.
이에 덧붙여 고물가, 고금리, 고환율의 신3고 시대다. 전쟁이 끝나서 물가가 안정되든지, 연준이 금리 인상을 멈춰 안정화되어야 하는데, 당분간은 현 기조가 유지될 듯하다. 다행히 환율은 우리나라 입장에서 어느 정도 안정화되고 있다. 이제 부동산 투자 패러다임이 바뀌어야 한다. 현재 기준금리는 3.5%다. 그러면 예금 금리는 5%대, 대출금리는 7~8%대다. 앞에서 말했듯이 미 연준의 영향으로 금리는 오를 수밖에 없다. 물론 연준도 마냥 올리지는 못할 것이다. 대선이 다가오면 경기를 안정시키기 위해 금리 인상을 조절할 수밖에 없다. 2023년에 전환의 계기가 올 것으로 생각한다. 하지만 금리가 하향 안정화되는 데는 시간이 조금 걸릴 것이다. 금리가 오르지는 않더라도 급격하게 떨어지지 않을 것이다.
집값이 오를 때는 대출을 푼다는 이야기를 못했다. 그런데 이제는 대출 규제를 풀려고 한다. 시장 거래량이 없기 때문이다.
거래되는 것은 급매물뿐이다. 거래를 활성화시키고 수요자를 늘리기 위해서 대출 규제를 풀어나갈 것이다.
세금이 변수인데, 정부의 성향 차이도 있지만 시차 문제도 크다. 세금 책정 기준이 이전 연도의 데이터인데 현실은 집값이 떨어졌다. 그래서 정부는 기본적으로 완화정책, 세금을 줄이는 방향으로 정책을 추진할 것이다. 세금리 거래에서 가장 중요한 요소는 아니지만, 시장이 안좋을 때는 세금에 민감하다.이전에 다주택자에게 부과되던 징벌적 세금을 사실상 없애고자 정부가 움직일 듯하다. 이렇듯 시장을 활성화시키기 위해 세금을 절감할 수 있는 방향으로 갈 것이다. 가장 무서운 것은 물량 변수다. 입중 물량과 분양 물량 중 입주 물량 변수가 더 무섭다. 지금 분양하면 통상 3년 뒤에 입주가 나오는데, 이때가 더 문제일 수 있다. 앞서 둔촌 주공이 시장이 안 좋아 분양 경쟁률 3.7대1이 나왔는데 입주 시점에 시장이 더 안좋아진다면 마이너스 프리미엄을 감수해야 할 수도 있다.
그러나 반대로 시장이 좋아지면 프리미엄을 온전히 누릴 수 있을 것이다. 지금 봤을 때 공급 물량이 쏟아지는 곳이 위기이면서 동시에 기회가 될 수 있다.