"건물투자는 해본 사람만이 그 세계를 알 수 있고, 그 노하후는 자식에게도 알려주지 않는다"는 말도 있다. 한번 자기 주위에 건물 1-2채 정도 갖고 있는 사람이 얼마나 되는지 생각해보자. 수두룩하다고? 그럼 부자에 둘려쌓여 있는 것이고. 자신도 장차 부자가 될 수 있다고 본다. 이와는 반대로 아파트가 올라가니? 내려가니? 지금이 살때야? 말때야? 이런 걸 토론하는 사람들로 가득차 있다면? 당신은 평생 가난하게 살다가 지구라는 행성에 자기이름(등기) 한번 못올리고 사라지는 존재가 될 가능성이 농후하다. 자기가 돈이 있어도 대출 받아서 살 수도 있었어도 골프나 치고 연예인 걱정 스포츠 스타 연봉계약에만 관심을 두다가는 못사놓고서는? 정의로운 세상이 어쩌니 단추만 눌러서 넌 부자가 되었다는 비난을 하면서... 대신 자기 자녀는 가난뱅이 말고 부자랑 결혼했으면 하고 속으로는 바랄 것이고...그걸 보고 자란 자녀도 마찬가지 일듯. 돈은 나쁜거야 하면서? 길가다 돈벼락이나 안떨어지나? 왜 우리 부모는 재벌이 아니지?

이책은 평범한 사람들도 건물을 마구(?) 구입하는 이야기가 적혀있다. 멋진 책이라 생각든다. 아파트 오르니 내리니 하는 월급쟁이나 보너스에 온갖 관심이 가득한, 수많은 갑남을녀와는 차원을 달리하니 말이다. 갑자기 독자인 나도 품격(?)이 높아지는 느낌이다. 인서울 대학 갈가 말까 하는 애들과 놀다가 이번에 서울대랑 연대 의대 어디 쓸가 고민중이야 이런 클래스랑 말은 나눈 느낌 말이다.

"최악은 최악이 아니다. 긍정적인 마음을 갖자". 누구든지 건물울 살 수 있다. 이책의 사례에서 부린이가 전세에서 쫒겨나서는, 대출을 활용해서 아파트를 사게 된다. 여기서 남들과 다른 점은? 아파트 분양을 공부하게 되고, 미분양을 줍줍한다. 그리고 내돈없이 투자할 수 있는 수익형 부동산에 눈을 뜨게된다.

아파트를 담보로 대출을 받아서 자기자본을 마련하고 나서 여기다가 상가는 추가로 대출을 해주므로 내돈 없이 살수 있다. 이런 것도 1도 모르고 살다가 월급만 타먹다가 퇴직하는 대중이 99.99% 이다. 이후에 집을 깔고 사는게 아까워서 월세로 이사가서 종자돈을 마련한다. 그래서 그 부린이는 현재 아파트와 상가, 건물로 약 60억원대 자산가의 대열에 끼게된다. 우리 모두 할 수 있으나 아무도 하지 않는 방식이다. 약 15년이 소요된 기간 동안에 말이다.

참고로 아파트를 팔아서 상가주택이라는 건물을 만들어 볼 수도 있다. 그러나 이것도 실제로 실행하는 사람은 0.01%도 되지 않는 듯하다. 그래놓고 노후걱정하고 분양형 호텔, 원룸 오피스텔이나 생숙 따위나 사서 고생을 사서하고 있다. 임대 다 맟춰 났어도 곳 돈벌어요. 근데 그 좋은걸 길가던 사람에게 왜 팔까? 나라면 감춰두고 나혼자 할텐데..

3억의 돈으로도 법인을 만들어 건물을 사면? 10억 짜리도 구입가능하다. 서울시내도 평단가 2천만원에 40-50평 대지의 건물을 구할수 있는 것이다. 건물 투자는 엄청난 부자만 한다는 선입견을 버리면 된다. 물론 리모델링이나 신축을 통해 층고를 올리고 월세를 더 받을 수 있으며 공사비는 대출로 감당하면 된다. 종부세도 공시가 80억원이 넘어야 하니 걱정거리도 아니다. 일반인들은? 아파트도 그저 그래서 종부세를 내지도 못하는 형편이면서 건물사면 종부세 나오지 않나? 이런 얘기나 하고 있으니? 서울의대 나와도 먹고살기 힘들어..라고 맨날 얘기하면서.... 정작 자기 자녀는 인서울 4년제도 못들어 가면서..

같은 자본을 투자해서 더 큰 자산을 살 수 있으므로 아파트 보다 건물이 자기자본 대비 투자수익율과 투자로 인한 이익금액 자체가 훨씬 크다. 연봉 1억짜리보다 10억원이 더 세금 내지만 실제 손에 쥐는 돈이 큰 것과 같은 원리이다. 레버리지가 건물투자의 핵심이다. 건물은 80%까지도 대출이 나오는 경우가 많다. 아파트가 40-60% 나와야 잘 나오는데 비해서 말이다. 누가 돈을 벌겠는가? 그럼 위험도는 어떨까?

주택시장은 투자심리가 가장 민감하게 작용하는데 비해 건물은 투자가치의 근간이 땅인데. 땅은 가격 안정성이 꾸준하다. 건물가격이 하락한다면 대부분 임대차와 건물의 노후화와 관련이 있으나, 땅을 중심으로 건물투자를 하게되면 매수금액보다 하락하는 경우는 거의 없다. 공시지가는 불황시에도 매년 5% 이상은 상승해왔다. 자료를 볼때는 "토지이음", "정부24" 등을 활용하자.

- 건물은 자기주도형 투자이다. 내마음 대로 임대차, 신축, 리모델링을 할 수 있다.
- 사업하는 마인드를 가져라 : 잘된 건물을 분석하여 내 건물을 수익극대화 시킬 방법을 찾자
- 임차인의 마인드를 가져라
- 매가와 평단가를 파악하고, 건물 매수 체크리스트를 만들자 (평단가, 특성, 수익률)
- 나쁜 건물을 거르자 : 공공개발, 가로주택정비 구역, 지상권 설정, 지구단위계획, 건물내 지하철 통과, 자루형토지, 합벽건물,
건물주가 임차인으로 리스백으로 수익율을 부풀림, 젠트리피케이션, 층별 용도 체크, 상권의 쇠퇴 등

건물투자 정보는 스스로 찾아야 한다 : 평일에 건물 투자 공부하고 주말에 4-5개 매물을 임장하고 분석한다.
1. 빌딩 중개법인에 매물 의뢰
2. 중개법인이 소개한 매물을 인터넷에서 중복되는지 찾기
3. 추려진 물건을 현장검토후 로컬 부동산에서 추가로 매물 알아보기

서울에서 수익율 3% 이상을 찾아본다. 그리고 매물을 받아보고 나서는 이후에 피드백을 해주어야 중개소가 다시 내게 물건을 준다. 이글에서 저자는 중개법인도 모르고 가로주택정비 구역 물건을 계약금을 넣었다가 날리기도 한다. 그렇다고 포기하면 안되는 것이고, 재수했다고 서울대못 갔다고 다음해에 연고대 가는 것을 포기하지 않듯이. 그러나 우리는? "나는 부동산이랑 안 맞나봐" 그리고 포기한다. 그럼
맞는 것은 뭔데? 코스닥 잡주? 주식으로 1억 만드는 방법은? 간단하다. 5억을 넣으면 곧 바로 1억으로 원금이 남게될 것이다. 1억을 벌은 것인가? 5억 넣어서?

그리고 임대차관리, 시설관리, 세금, 재건축과 리모델링등 힘들기도 하고 알아야 할 것도 많지만, 노력한 만큼 성과를 낼 수 있다.
하나의 건물을 사고 나서도 공부하게 된다. 아파트 1채 사는게 인생 부동산의 전부인 일반인은 절대로 얻을 수 없는 다른 차원의 세상이다. 포기하지 않고 끝까지 밀고 나간다면, 누구나 부러워할 건물주가 될 수 있다. 꼭 해내겠다는 믿음과 확신으로 도전해 보자.

이 책에서 건물투자를 한 일반인을 여러명 만나 볼 수 있다. 내 주위에는 없는 사람들이다. 이러한 사람들의 생생한 증언을 한권의 책에서
만나보고 경험을 듣고 그들의 반성과 개선할 점까지 듣고 나니? 정말로 값진 간접 경험을 하게된 듯 하다.