평소 관심있는 부동산 투자자인 진와이스(장미진)의 책이 궁금했는데, 이번 기회에 선택해서 읽어볼 수 있었다.

저자는 15년동안 하락, 보합, 상승장을 모두 겪은 재개발 재건축 투자 경험이 있고, 특히 자산규모를 초기 투자금의 100배 넘게 늘리며 수익률 3,000% 이상의 목표를 달성한 기록이 있었기에 그 내용이 더욱 궁금했었다.

평소 나도 시간이 나는대로 임장을 가는데 아이가 크면서는 임장갈 포인트를 정해두고, 말하자면 코스를 짜듯이 박물관이나 도서관을 포함해서 동선을 짜고 움직이고는 한다. 저자가 아이가 있는 여성이기도 하고, 나와 비슷한 상황이 있어서 책을 읽는 동안 어느 부분은 꽤 공감가는 구석이 있었다.

책을 통해 몇 가지 내용을 정리하자면 아래와 같다.

1. 거대한 변화를 만드는 재개발, 재건축의 매력

뽕나무밭이 푸른 바다가 된다는 뜻이 '상전벽해'라는 말이 있다. 밭이 바다가 되는 수준의 엄청난 변화를 본 적이 있다면, 재개발 재건축이 바로 그렇다. 낡은 아파트 단지나 빌라 밀집 지역이 신축 아파트 단지로 바뀌면 어떻게 되는지 상상해보자. 대규모 재개발 사업의 경우, 마을 하나가 천지개벽하기도 한다.

왜 재개발을 하면 해당 아파트뿐만이 아니라 그 주변까지 새롭게 변화하는 걸까? 재개발 구역 내의 구불구불하고 비좁은 도로 대부분은 시 혹은 국가 소유다. 이런 땅들은 재개발 구역 단지를 설계할 때, 외부와 접하는 도로에 산입하여 더 넓은 도로로 만들어질 수 있다. 때로는 기부채납 등을 통해서 사업지 외곽 도로가 넓어지기도 한다. 그래서 2차선 도로가 4차선 도로로 대폭 넓어지게 되는 것이다.

2. 재개발과 재건축, 무엇이 같고 무엇이 다른가?

재건축과 재개발의 차이는 정확히 무엇일까? 어떤 이들은 재개발을 오래된 빌라나 주택을 개발하는 사업으로, 재건축은 낡은 아파트를 새로 짓는 사업으로 이해한다.

1) 주택 재개발 사업 : 정비기반시설이 열악하고, 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

2) 주택 재건축 사업 : 정비기반시설은 양호하나, 노후, 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업

주택 재개발 사업은 '정비기반시설이 열악한' 지역에서, 주택 재건축 사업은 '정비기반시설이 양호한' 지역에서 시행한다. 정비기반시설이 양호하다는 말은 도로가 널찍하고, 주변에 충분한 주차시설이 있고, 공원도 있고, 학교도 충분하다는 의미이다. 한편 정비기반시설이 열악하다는 것은 동네 도로가 좁고, 주차장이나 공원 등 편의시설이 부족하고, 공동구(전기, 가스, 통신을 지하에 매립하는 시설)가 없어 전봇대가 즐비하게 서 있다는 말이다.

한 사람이 겨우 지나갈 것 같은 좁은 골목길인 경우 불이라도 나면 소방차가 골목 안으로 진입하기 힘들고, 여기에 주택까지 노후했다면 재개발을 통해 살기 좋은 환경을 만들어야 한다. 반면, 재건축 구역으로 지정되는 곳 대부분은 5층짜리 주공 아파트나 저층 아파트들인데, 낡고 좁은 아파트지만 동네는 살기 좋아서 낡은 집만 새것으로 바꾸는 재건축을 하면 된다.

3. 간단히 훑어보는 재개발, 재건축 절차

1) 정비기본계획 수립 및 정비구역 지정, 추진위원회 설립

2) 조합설립 및 조합설립인가, 시공사 선정

3) 사업시행인가, 종전 자산평가, 조합원 분양 신청

4) 관리처분인가, 이주/철거, 동/호수 추첨

5) 착공, 일반분양, 준공 및 입주, 이전 고시 및 청산

4. 조합설립 단계에 투자할 때 주의할 점

1) '다물권자 매물'을 주의하라

2) 투기과열지구의 재건축 물건을 주의하라

5. 조합설립 단계 매수 포인트

- 조합설립이 되었다면 전체 사업의 30%쯤 진행되었다고 생각하면 된다.
- 조합설립 이후 매수하면 조금 더 안전한 투자가 가능하며, 장기적으로 큰 수익을 노려볼 수 있다.
- 비교적 적은 금액으로 투자할 수 있으므로 투자금이 적다면 특히 눈여겨 볼 만 하다.
- 조합설립 이후의 물건을 매수할 때는 재개발 구역의 '다물권자 물건'인지를 꼭 확인해야 한다. 또 조합설립 이후 투기과역지구에서 재건축 물건을 매수할 때에도 입주권이 나오지 않으니 반드시 확인하자.