2023-06-25
한재준
나는 집 대신 땅에 투자한다 - 딱 1년 공부하고 평생 써먹는 토지 투자 공식
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1. 특정개발진흥기지구(이천)의 사례
- 용도지역은 늘 중요하지만 침체된 지역이 호재가 실현되는 타이밍에만 주목해도 소액으로 성공적인 투자를 할 수 있다.
- 침체에서 갓 벗어나는 지역을 골라보기. 경매를 접목하면 소액으로 투자할 수 있는 토지가 많다. 이를 위해서는 반드시 뉴스를 잘 분석해서 가격이 오르는 타이밍을 잡아야 함
2. 토지 투자란 3년 뒤 땅값을 예측해내는 것이 중요
- 호재를 어떻게 해석해야 토지 투자에 활용할 수 있는? 답은 호재가 이미 실현된 곳을 찾아보면 됨
- 용도지역이 무엇이냐에 따라 지을 수 있는 건축물의 종류, 토지 면적 대비 크기가 정해짐
- 지목은 현재 토지가 어떤 용도로 쓰이고 있는지를 알려주는 것임
- 토지 물건의 장래가치가 얼마가 될지 계산하기 위해 먼저 확인해야할 것은 호재임. 평택시 가재동 토지 경매 물건의 경우 호재는 브레인 시티 개발사업임. 그 다음에 할 일은 이같은 호재가 이미 실현된 1) 자연녹지지역 + 2) 전인 땅의 가격이 현재 얼마인지 찾으면 됨. 인근의 소사벌택지지구는 이미 입주를 완료했고 주변에도 동일한 성격의 토지가 여럿 보임. 이런 토지의 실거래사례를 찾아보고 특징을 상대가치 평가해보면 가늠해볼 수 있음
3. 지목 : 주된 사용 목적에 따라 토지의 종류를 구분한 것으로 총 28가지
- 대 : 영구적 건축물 중 주거, 사무실, 점포와 박물관, 극장, 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지, 택지조성공사가 준공된 토지
- 전 : 물을 상시적으로 이용하지 않고 곡물, 원예작물, 약초 등의 식물을 주로 재배하는 토지와 식용으로 죽순을 재배하는 토지
- 답 : 물을 상시적오루 직접 이용하여 벼, 연, 미나리 등의 식물을 주로 재배하는 토지
- 과수원 : 사과, 배, 밤 등 과수류를 집단적으로 재배하는 토지와 이에 접속된 저장고 등 부속시설물의 부지.
- 목장용지 : 축산업 및 낙농업을 하기 위하여 초지를 조성한 토지, 가축을 사육하는 축사 등의 부지
- 임야 : 산림 및 원야를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지 등의 토지
- 광천지 : 지하에서 온수, 약수 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지
- 염전 : 바닷물을 끌어들여 소금을 채취하기 위하여 조성된 토지와 이에 접속된 제염장 등 부속시설물의 부지
- 공장용지 : 제조업을 하고 있는 공장시설물의 부지, 공장부지 조성공사가 준공된 토지
- 학교용지, 주차장, 주유소 용지, 창고용지, 철도용지, 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 양어장, 수도용지, 공원, 체육용지, 유원지, 종교용지, 사적지, 묘지, 잡종지
4. 용도지역 : 가능한 개발행위가 달라지므로 땅의 가치를 알기 위해 중요
- 지목은 하나의 토지에 여러 개가 있을 수 있고 사용현황에 따라 개인이 변경할 수도 있지만, 용도지역은 대규모 개발사업 등으로 국가가 변경하는 것이 아닌 이상 개인이 변경 불가
- 투자접근 가능한 용도지역은 관리지역과 녹지지역 정도임. 나머지는 이미 개발이 이루어져 가격이 너무 높거나 개발이 허용되지 않음. '보전'이란 단어가 들엉 있으면 투자 대상으론 제외
- 도시지역 : 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역
- 비도시지역 : 관리지역(보전관리지역을 제외한 계획관리지역과 생산관리지역 눈여겨 봐야하며, 계획관리지역은 활용도가 다양해 투자가치 높음), 농림지역, 자연환경보전지역
5. 용도지구 : 토지의 이용을 구체적으로 규제 또는 완화하기 위해 용도지구를 지정.
- 취락지구 : 자연취락지구, 집단취락지구가 있으며 취락지구는 해당 토지의 용도지역에 적용되는 건폐율과 용적률이 완화되어 더 유리한 조건으로 건축이 가능
- 주거개발진흥지구
6. 용도구역 : 용도지역과 용도지규에 규정한 내용에 힘을 실어주거나 반대로 분위기를 풀어줄 때 지정
- 개발제한구역(그린벨트), 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제최소구역
- 개발제한구역 내 토지가 집단취락지구로 지정돼 있다면 주변에 대규모 개발사업이나 도시 확장이 이뤄질 때 용도지역 상향 가능성 있음.